背景
2019年7月，原告斯托特先生及其伴侣萨瓦乔女士（以下简称“原告”）以158,000澳元（含商品及服务税）的价格，从位于汉密尔顿的Uplifting Homes Ltd（以下简称“Uplifting”）公司购得一栋20世纪初的木制平房，该房屋将从雷穆拉迁至卡蒂卡蒂。 该售价还包括代原告绘制并提交建筑许可图纸的费用，条件是不得更改原始平面图，且须使用现有的屋顶材料。[1]
该房屋于2019年10月被迁移。由于卡蒂卡蒂（Katikati）所属的风力分区等级较高，西丰盛湾地区议会坚持要求加装额外的加固措施、进行地基施工以及改造屋顶结构，这使得房屋的重新安置工作变得较为复杂。
根据合同，双方商定了以下相关条款和条件，概括如下：
- Uplifting负责确保在本合同有效期内，按照行业惯例，以专业且娴熟的方式完成该建筑物的搬迁工作。[2]
- Uplifting…所进行的所有工程均将符合《新西兰建筑规范》及 NZS 3604:2011标准，后者是新西兰针对木结构建筑结构符合《建筑规范》要求的标准合规方法。[3]
- 该房屋将仅使用现有材料进行迁移，且“Uplifting”公司对房屋在临时桩上期间造成的损坏不承担责任。
因此，该合同属于住宅建筑合同项下的建筑工程合同，根据《2004年建筑法》规定的担保条款及《1993年消费者保障法》规定的完工期限均视为默示成立。
原告们对房屋在接收时的状况以及该房屋在位于卡蒂卡蒂房产的临时地基上可能遭受进一步损坏感到痛苦和沮丧。[4] 双方在风暴造成的损害与搬迁过程中正常发生的损害之间存在分歧。Uplifting公司的代理商Prestige Builders与原告会面，并作出了多项让步和承诺。
在获得建筑许可之前，该房屋被安置在卡蒂卡蒂（Katikati）施工现场的临时地基上。2020年5月13日（新冠疫情封锁措施解除后）获得建筑许可后，Uplifting公司于2020年7月将房屋重新安置在永久地基上，并对房屋进行了内墙翻新和屋顶翻新，尽管这些工作尚未完全完成。
此后，Uplifting公司对该工地的到场检查变得零星。Prestige Builders公司安排了屋顶施工，而原告方的建筑商于2021年1月对此表示了担忧。该建筑商的报告指出，房屋的接合处理不善，且需要进行大量工作才能修复缺陷。部分区域存在严重的木材腐朽问题，屋顶和桩基也存在隐患。 原告聘请的工料测量师评估认为，上述工程费用将超过520,000澳元（含商品及服务税）；若选择拆除并进行修复，费用则在24,000至33,000澳元之间（含商品及服务税）。[5] 法官随后裁定，这一预期不切实际。
2020年11月中旬之后，Uplifting公司未采取任何行动，至2021年6月中旬，合理的完工期限已过。[6] 贾戈斯法官确实指出：
[60] ……值得注意的是，萨瓦乔/斯托茨主张该目的“在性质和质量上均使[该建筑]适合作为原告的家庭住宅供其居住”。这一主张无法成立：无论从何种角度来看，在该建筑于原址重建后，萨瓦乔/斯托茨仍有义务进行大量工程，以使该房屋适合居住。 ……此外，Uplifting公司也没有义务保护该建筑在现场临时基座上免受天气或其他损害：合同第16条和第18条明确规定，这不属于Uplifting公司的责任范围。
原告的律师于2021年4月9日致函Uplifting公司，指控其施工质量低劣且违反合同，并要求Uplifting公司赔偿原告的费用，同时将房屋从施工现场移走。 最终，原告律师于2021年7月19日向Uplifting公司的律师发出通知，宣布解除2019年7月22日签订的合同，理由是对方违反了《消费者保障法》（第28条关于合理技能和谨慎义务的规定、第29条关于适于特定用途的规定以及第30条关于完工时限的规定）。 此外，还提到了涉嫌违反《2004年建筑法》第362I(1)条的情况。诉讼于2021年8月27日正式提起。
2022年5月24日，原告以125万美元的价格出售了他们在卡蒂卡蒂的房产，交易条件包括拆除该房屋，该房屋随后也被拆除。他们搬到了尼尔森。
原告以构成可解除合同的违约为由，在庭审中主张33,000美元的无谓费用及35,000美元的一般损害赔偿。他们援引了《2004年建筑法》、《1993年消费者保障法》和《2017年合同与商业法》。
贾戈斯法官评论道：
- 除根据搬迁合同支付给Uplifting的款项外，原告在获得建筑许可之前为履行该合同所产生的其他支出，均由其自行承担风险。
- Uplifting 通过于 2020 年 6 月初开始打桩工程，确认了该合同；萨瓦乔/斯托茨随后根据合同支出的费用，是基于他们预期 Uplifting 将履行其合同义务。[11]
- 就原告与Uplifting公司签订的合同而言，原告的期望是不切实际的。他们似乎事先并未理解，除了Uplifting公司负责将建筑物运输至新址并重新搭建外，在将房屋迁至新址后，还需满足其他要求；而合同已明确规定，这些未在合同中具体列明的责任应由原告自行承担。[12]
- 运输过程中的损坏情况与预期一致。
- 当房屋架设在临时桩基上时，Uplifting 公司不对该建筑物可能发生的任何损坏承担责任。[13]
- Uplifting 能够回应原告们一再提出的求助请求，这值得称道。
- 原告提交了一份具体的“损失”清单。法院裁定，租金索赔过于推测性，无法证明该损失属于合理可预见的损失。[14]
- 裁定将索赔金额扣除50%是适当的，以此认可Uplifting根据合同所发生的合法且符合规定的支出。[15]
法官从赔偿金额中扣除了原告根据保险单已领取的22,400美元，但未将房屋拆除费用及原告聘请的建筑专家出具的报告纳入考量。
经过为期六天的听证，贾戈塞法官依据《2017年合同与商业法》第43(3)(3)(a)条，就Uplifting公司违约给原告造成的实际损失，判令其向原告支付94,911.53美元的补偿性赔偿金。赔偿金额之所以被削减，是基于合同条款的严格表述以及对各方所规定的义务。
结论
在搬迁梦想之家时，必须对搬迁后为使房屋适宜居住而需花费数千美元这一情况抱有合理的预期。在与搬迁公司签约前，有必要仔细审查合同条款。虽然已获得判决，但判决金额未达到索赔的全部数额，加之诉讼产生的费用和延误，使得仲裁成为一种有吸引力的选择，例如新西兰争议解决中心提供的仲裁服务。
参考文献
[1]Stott 诉 Uplifting Homes Ltd[2023] NZHC 1514，第[11]段。
[2]斯托特，前注[1]，第[10]页。
[3]这也是建筑许可的一项条款。
[4]斯托特，前注1，第[19]页。
[5]斯托特，前注1，第[37]页
[6]斯托特，前注[1]，第[58]页。
[7]《2004年建筑法》第362O条。
[8]斯托特，前注[1]，第[66]页。
[9]斯托特，前注[1]，第[68]页。
[10]斯托特，前注1，第[69]段；以及Forest Holdings Ltd诉Mangatu Blocks Incorporation案[2017] NZHC 448，[2017] NZAR 671，第[27]–[29]段，援引Maori Trustee诉Clark案 [1984] 1 NZLR 578 (CA) 第584页。
[11]斯托特，前注1，第[72]页。
[12]斯托特，前注1，第[78]页。
[13]斯托特，前注1，第[80]页。
[14]斯托特，前引注1，第[74]页。
[15]斯托特，前注1，第[85]页。
