引言
Lora Trading Ltd 诉 Stirling Investment Properties Ltd[2024] NZHC 2532 一案的核心在于庞森比花园（Ponsonby Gardens）——这是一个于20世纪90年代中期竣工的单元产权住宅小区，已成为当时那个时代住宅普遍存在的防雨漏问题的一个典型代表。漏水房屋危机已有大量记录，多年来也由此引发了大量纠纷。但本案的情况略有不同。 具体而言，本案聚焦于两栋相邻的联排别墅：1号单元由洛拉贸易有限公司（Lora）所有，由霍夫（Hough）一家居住；2号单元由斯特林投资地产有限公司（Stirling）所有，与约翰·格雷（John Gray）先生和洛林·杨（Lorraine Young）女士有关联。这是一起源于开发项目中产权归属的新型案件，其中一处单元的缺陷可能影响邻近房产的价值。
防风雨性能问题引发邻里纠纷
2号单元长期存在防水问题，这些问题最早于2000年被发现，当时其抹灰外墙存在明显缺陷。尽管2003年曾尝试进行整改，并因此于2004年获得了《建筑规范合规证书》，但问题依然存在。 作为2号单元所有者的斯特林公司，在2014年收到一份建筑咨询报告后，决定仅进行有限范围的维修。该报告揭示了大量未解决的问题，包括防水措施不足以及不符合《新西兰建筑规范》的要求。
相比之下，1号单元最初曾出现一些防风雨性能问题，随后进行了大规模的整改，于2010年完工，耗资56万美元。这项工作似乎成功解决了其防风雨性能方面的问题，使1号单元得以在没有持续问题的情况下进行销售。
与通常情况下房主因房屋漏水向建筑商或开发商索赔的情况不同，本案中，一方当事人主张因邻近房产存在漏水问题而遭受了经济损失。根据《2010年单元产权法》第80(1)(g)条，洛拉主张斯特林未履行对2号单元进行维修和维护的义务，从而给1号单元造成了潜在的经济损失。
这场官司已移交高等法院
尽管2号单元自2016年以来一直适宜居住且有租户入住，但其未解决的缺陷仍是一个争议点。洛拉声称，这不仅对他们房屋的价值造成了负面影响，还导致潜在买家因相邻房产的状况而却步。 洛拉将2号单元描述为破旧不堪、明显老化，并指称其糟糕的外观削弱了1号单元的吸引力。在整个诉讼过程中，主要争议点在于2号单元的状况是否影响了1号单元的价值。
虽然洛拉提供了所谓经济损失的证据，但斯特林辩称，没有确凿证据表明其房产的现状降低了1号单元的可售性。斯特林承认2号单元存在未解决的问题，但辩称这些问题目前并未影响其居住性或相邻单元的价值。
斯特灵方的专家证人指出，市场通常更关注所购房产的状况，而非邻近房产的情况。他们援引了附近几套近期成交且市场价值较高的房产作为例证。
《单元产权法》的相关法律规定，特别是第80(1)(g)条，涉及单元产权开发项目内各单元业主及业主委员会在物业维护和维修方面的义务。该条规定，单元业主必须确保其物业不会对邻居造成物理或经济上的损害。 从历史上看，依据该条款提起的诉讼主要侧重于物理损害；然而，该法案也涵盖经济损害，即使未发生物理损害亦然。经济损害往往涉及可能影响房产价值的潜在未来损失，因此其认定可能较为困难。
根据第80(1)(g)条的规定，如果单元业主的财产状况可能给他人造成未来的损害或经济损失，即使目前尚未造成实际损害，也不能免除该业主的责任。
经济损害必须是可辨别且重大的：微不足道或纯属推测的主张是不够的。重点在于确立一个单位的情况与其对另一单位造成的经济影响之间的明确联系，以确保该法案旨在预防真正的权益受损，而非微不足道的纠纷。
洛拉无法证明房屋估值的影响
高等法院指出，尽管2号单元存在一些外观问题——例如油漆和灰泥开裂——但根据专业评估，其整体状况被认为是可以接受的。物业经理切恩先生提供的证据表明，该单元状况并不令人担忧，这与其他物业经理的报告一致，这些报告将2号单元描述为“极佳”。 相比之下，作为洛拉方面关键证人的霍夫夫人则提出了更高的标准，她认为该单元是“破败不堪的典型代表”。然而，法院认为她的评估过于苛刻，并得出结论：从总体来看，2号单元的外观状况并不特别令人担忧。
尽管法院承认存在气密性问题——这可能会影响室内环境——但法院未发现证据表明这些问题目前导致居住区域不卫生。关键证词表明未发现可见的潮湿或霉菌，且物业管理报告也始终显示未出现严重问题的迹象。
法院还审查了关于2号单元未来的维修工作可能如何影响1号单元潜在买家的证词。虽然洛拉认为，扰民的装修工程可能会让潜在买家望而却步，但法院强调，装修工程在房地产市场中很常见，并不一定会降低相邻单元的价值。
法院还分析了庞森比花园（Ponsonby Gardens）最近的销售数据，指出8号和9号单元以符合市场价值的价格迅速售出，这与洛拉关于2号单元产生负面影响的主张相矛盾。1号单元在短暂挂牌期间未收到任何负面反馈，这进一步削弱了洛拉的论点。 法院驳回了洛拉关于“若非2号单元状况不佳，8号和9号单元本可卖出更高价格”的主张，并指出缺乏证据支持此类主张。
结论
最终，法院认定洛拉未能证明存在任何实质性的经济损害。法院认为，购房者通常会更重视所购房产的状况，而非对邻近房产的担忧。这一裁决凸显了直接证据和实际情况评估相对于推测性主张的重要性，并表明在未来任何类似的索赔中，证明经济损害都将需要达到较高的举证标准。
