为什么要使用附条件合同？
有些市场 simply 接受交易在调查期间可能告吹的风险。[1] 但在新西兰房地产市场，交易双方签订附条件合同已成为常态。
这本应能兼顾双方的最大利益。一方面，交易双方都知道这笔交易已成定局。价格确定无疑，买方可以放心花钱委托制作报告等，因为他们确信，即使卖方收到更优的报价，也不能轻易反悔。 另一方面，这些条件也让买方感到安心——如果报告中出现任何异常情况，他们可以取消交易。不确定能否以可接受的条款为该房产获得融资？那就将协议设定为“以获得满意的融资为条件”。不确定地震报告会显示什么结果？那就将协议设定为“以获得满意的报告为条件”。
然而，附条件合同所能提供的保障是有限的。那么，买方该如何做才能最大限度地利用合同中的条款呢？
请仔细写明您的病情
请记住，前提是你已就购买该房产作出了具有约束力的承诺。只有当你想要解除合同的理由属于该条款的适用范围时，该条款才允许你解除合同。
使用ADLS REINZ《房地产买卖协议》模板时，可以设定一些标准条款；此外，REA/REINZ也提供了一套标准条款库。不过，有时可能需要寻求法律建议，以确保所设定的条款符合您的需求。
在“美高地产诉霍尔”一案中，美高地产的尽职调查条款起草得相当宽泛。然而，该条款实际上并未明确规定美高地产有权获取地震报告，也未规定霍尔必须允许地震工程师进入现场。对美高地产而言，幸运的是，霍尔愿意在上述两点上让步，因此该事项无需在法庭上进行辩论。
别忘了看那些细则
大多数人都知道要写明具体的条件，并注明履行日期。但您还可以 在合同中添加其他内容，以进一步明确双方立场。
在“Melco Property诉Hall”一案中，Melco已确认尽职调查条件仅为其自身利益而设。这一点很有意义，因为这意味着Melco本可以满足该条件或放弃该条件。（换言之，即使未收到地震报告，Melco也可以放弃该条件并继续推进交易，而Hall对此无权提出异议。）
不过，不要误以为，既然该条件是为了你的利益，卖方就与此无关。 该条件仅在条件截止日期前对你有利：此后，任何一方均可解除合同。这就是美高集团（Melco）遭遇的情况：在1月9日下午5点之前，它本可以随时满足或豁免该条件，但一旦下午5点的截止期限一到，决定权就归双方所有，而霍尔（Hall）得以在下午5点03分解除合同。 （他的解除行为可能因在最后一刻取消了地震评估师的入场许可而无效，但这需要诉至最高法院才能得到确认！而且该案仍需进入全面审判程序才能作出最终裁决。）
记录并跟踪您的病情日期
您的合同应明确规定必须满足该条件的时间和日期（如果未作规定，请务必补充这些细节）。该日期可以是固定日期，也可以参照另一项行为来计算。以Melco为例，尽职调查条件应满足的日期为本协议签署后十五（15）个工作日。 不知何故，Melco将日期搞混了，一直以为条件履行日期是2月2日，而实际上该日期应为1月9日。这本身已经够糟糕了，但圣诞节期间的停工期更是使问题雪上加霜。
美高集团在寻找有时间进行现场勘查的抗震评估师方面也遇到了困难。不仅如此，那位能前来勘查的评估师还指出，由于报告需要经过质量保证流程，因此报告可能会推迟提交。因此，在规划中不仅要考虑现场勘查所需的时间，还要将报告的撰写和定稿过程纳入考量，这是确保在条件日期前顺利推进工作的关键。
抱最好的希望，做最坏的打算
大多数房产交易都能顺利完成。因此，关于交易的“君子协定”或友好随意的往来信函通常都能顺利解决。但律师之所以如此谨慎，是有原因的：他们总是考虑到最坏的情况。
在变更某项条件的条款（或者说，变更合同中的任何内容！）时，请牢记这一点：如果当初是书面约定的，那么变更也应以书面形式进行。
当Melco注意到截止日期临近时，该公司通过电子邮件向Hall提出延期请求。Hall在节礼日回复称，他认为该请求并无不妥，但会在新年后与他的律师商讨此事。这种回应或许会让买方感到安心，但对谨慎的律师而言却会引发担忧。收到此类回复后，我们可能会敦促买方：抱最好的希望，但做好最坏的打算。 这可能意味着联系抗震评估师，询问能否提供口头报告；或者与董事们会面，商定万一出现最坏情况时的应对策略。如果美高集团愿意就该建筑的抗震强度承担风险，本可以安排在9日下午4点59分准备好一份豁免函，这样霍尔就无法在下午5点03分取消交易了。
参考文献
[1]例如，在英国房地产市场上，买家可能会因第三方在最后关头提出的报价而遭遇“被截胡”（gazumped），而卖家则可能遭遇类似的“压价”（gazundering）现象。
[2] 美高地产控股（新西兰）2012有限公司诉霍尔案 [2022] NZSC 60
