向承租人出具的附带担保书
Simply Construction (UK) LLP（以下简称“Simply”）于2016年根据《JCT设计-施工合同（2005版）》签订合同，承建伦敦的一处养老院。该合同要求Simply在收到通知后，向该物业的业主和租户出具附带担保书。
该合同于2017年转让给土地所有者Toppan Holdings Limited（以下简称“Toppan”），修复工程于2018至2019年间完成。到2020年，施工和修复工程已彻底完成。 为防范强制执行，Toppan要求Simply向承租方Abbey Healthcare (Mill Hill) Limited（以下简称“Abbey”）出具一份担保书。该担保书采用合同所附的标准格式（以下简称“Abbey担保书”）。其中，Simply保证其已履行并将继续履行JCT合同项下的义务。
该案根据相当于新西兰《2002年建筑合同法》的英国法律规定进入裁决程序。Simply公司对强制执行提出异议，称由于附带担保并非建筑合同，因此裁决员无权裁决该争议。
附带担保是否属于建筑合同？
英国和新西兰的法律在措辞上存在差异，但两者的基本要义都是：建筑合同是指为实施建筑工程而订立的合同。[1] 如果附带担保属于“建筑合同”，那么根据该担保产生的争议即可通过裁决程序解决。
人们很容易认为，附带担保源于建筑合同，因此该担保就其本质而言也属于建筑合同。从商业角度来看，允许以 与主合同相同的方式执行所谓的“附带担保”， 这无疑是合理的。但一如既往，仍需考虑合同的具体条款。
附带担保可能附属于建筑合同，但母公司担保也是如此。没有人会将母公司担保视为建筑合同。
进行施工：是前瞻性的还是追溯性的？
人们通常认为建筑合同是关于未来工程的合同：先签订合同，然后才开始施工。但在实践中，情况并不总是如此。 尤其是附带担保，往往是在施工期间或工程完工后签署的。仅仅因为工程已经开工或已经完工，附带担保就不是“建筑合同”了吗？英国法院在2013年对此进行了审议，并认定事实并非如此。
在“帕克伍德休闲”案中，法院确认，《法案》中“建筑合同”一词的含义应作广义解释，且需将相关担保的事实背景和措辞纳入考量。[2] 这意味着法院无法确认每一项附带担保均构成建筑合同。然而，法院确认，溯及力并不构成该担保被认定为建筑合同的障碍。
因此，就该法案而言， 附带担保并不需要完全或部分具有前瞻性，才能 被视为“建筑合同”。这一点从商业角度来看也合乎情理：尽管律师们可能希望如此，但“文书工作”并不总是优先处理的；有些合同是在施工期间甚至在施工完成后才最终敲定的。
施工工程还是产品保修？
因此，保修期限的长短并不改变合同的基本法律性质。但时间因素也并非完全无关紧要。
基于“帕克伍德休闲”案 以及某本知名教科书中的一些相关评论，托普安和阿贝主张“阿贝保修协议”是一份建筑合同：该保修协议源自JCT合同；其涉及建筑工程的实施；且工程已完工这一事实并不意味着该保修协议不能被恰当地视为建筑合同。 毕竟，帕克伍德休闲案中的保修协议已被认定为建筑合同——那么，为何本案中的保修协议不能同样被认定为建筑合同呢？
TCC对此并不认同。是的，时间因素并非障碍。但必须综合考虑合同条款的措辞及事实背景。该《阿贝保修书》是在工程实际竣工四年后、补救工程完成八个月后签署的。签署之时，并未预见会进行进一步的工程。这些都是明确的迹象，表明该保修书并非一份关于进行建筑工程的合同。
别忘了措辞
TCC还审议了《阿贝担保书》的措辞。在“帕克伍德休闲”案中，承包商“担保、确认并承诺”将完成相关工程。而在本案中，Simply仅对工程进行了“担保”。尽管我们这些曾处理过标准合同并经历过商业交易紧迫性的人可能会持不同意见，但法院通常假定所有措辞都是经过深思熟虑且有明确目的而纳入的。 Simply公司虽对工程作出了“担保”，但并未“承认”或“承诺”。这进一步证明，该附带担保并非一份关于实施建筑工程的合同。
顺便提一句，供喜欢深入分析语言的人参考：法院在此案中依据的并非动词的时态。事实上，《阿贝担保书》明确提到了既往状况和未来履约（其中提到阿贝“将继续履行”和“将继续行使”）。相反，正是动词的选择本身被解读为传达了特定含义。
施工合同还是产品保修？
鉴于时间节点和措辞，TCC得出结论认为，《阿贝担保书》并非建筑合同。是的，该担保书源自JCT建筑合同。而且，从商业常识和法律角度来看，附带担保通常属于“建筑合同”。但这两点在本案中均未得到体现。
“修道院担保”是一项针对过去和未来状况的担保，其性质更接近制造商的产品保修，而非工程施工合同。该担保源自JCT合同这一事实并未改变法院对此的看法。毕竟，附带担保虽可能依附于建筑合同，但母公司担保亦是如此。没有人会将母公司担保解释为建筑合同。
裁决与附带担保
Toppan诉Simply一案表明，不能简单地认为附带担保作为建筑合同是可执行的：必须综合考虑该担保的措辞及事实背景。
如果您打算强制执行附带担保，请仔细权衡各种选择。如果该担保是在施工期间或施工结束后不久签订的，您很可能手头有一份“施工合同”。如果是这样，裁决程序在时间安排和成本方面的优势或许值得您关注。但如果该担保是在工程完工很久之后才签署的，那么投入资源进行裁决可能并不符合您的最佳利益。
如果您正在起草一份附带担保，请花点时间考虑措辞的选择——这仅仅是一项“担保”吗？同时也要考虑担保的生效时间——这会影响可用的救济途径吗？在英国，各方可以通过合同约定采用裁决程序，因此可以通过明示条款解决这一问题。但在新西兰，解决方案并不那么明显。
