멜코 프로퍼티 홀딩스 (NZ) 2012 리미티드 대 홀
크리스마스 전 성수기
멜코와 홀 씨는 이웃 사이였다. 멜코는 이미 로어 허트의 파라멘트 스트리트 1~3번지에 입주해 있었으며, 사업장을 확장하기 위해 홀 씨가 소유한 5번지 건물을 매입하고자 했다. 150만 달러의 매입 제안이 제시되어 수락되었으며, 이는 실사 완료라는 조건이 붙었다. 계약은 2019년 12월 초에 체결되었고, 실사 기간은 계약 체결 후 15영업일로 정해졌다.
멜코는 12월 중순에 해당 부동산을 실사했으며, 홀은 그들에게 지진 안전성 평가가 이루어지지 않았다고 전했다.[1] 멜코는 12월 16일에 내진 전문 엔지니어를 선임했으나, 해당 엔지니어의 일정 문제로 인해 1월 13일에 시작되는 주까지는 해당 부동산을 점검할 수 없을 것으로 보였습니다.
이 무렵, 멜코는 조건 이행일에 대해 착오가 있었다는 사실을 깨달은 것으로 보입니다. 멜코는 2월 2일을 조건 이행일로 삼고 준비를 진행해 왔으나, 실제 조건 이행일은 1월 9일이었습니다. 멜코는 크리스마스 이브에 실사 기간 연장을 요청했습니다. 홀은 박싱 데이에 답변을 보내, 연장이 가능할 수도 있지만 변호사(1월 9일이 되어야 사무실로 복귀할 예정이었던)와 상의해 보겠다고 말했습니다. 1월 6일이 되자 멜코는 우려를 느끼고 또 다른 지진 공학 전문가를 선임했는데, 이 전문가는 현장 출입이 가능하도록 조치만 된다면 긴급 현장 방문을 진행할 수 있다고 밝혔다.
거래가 무산되다
- 타라루아 산맥에서 캠핑 중이던 홀은 이른 아침 멜코에게 문자를 보내, 정오에 만나 새로운 지진 공학자에게 출입을 허용해 줄 수 있다고 전했다.
- 오전 늦게, 홀은 해당 부동산에 대해 160만 달러를 제시한 제3자로부터 전화를 받았다.
- 오전 10시 22분, 홀은 멜코에게 “예상치 못한 지연으로 인해” 회의를 취소해야 한다고 문자를 보냈다.
주의 사항 및 논증
홀은 제3자와 해당 부동산을 더 높은 가격에 매각하기로 하는 계약을 체결했으나, 멜코가 해당 부동산에 대해 권리보류 신청을 제기함에 따라 그 계약은 무산되었다.[3] 홀은 고등법원에 해당 권리보류 등기를 말소해 달라고 신청했고, 이 사건은 항소법원을 거쳐 현재 대법원에 계류 중이다.
멜코는 자신의 우선매수권을 보호하고(제3자에 대한 매각을 차단하기 위해), 매매 계약이 여전히 유효함을 법원에 입증해야 했다.[4] 이 사건의 “공정성”을 근거로 한 주장은 충분하지 않았을 것이다. 조건이 한 당사자에게만 유리한 경우라 하더라도, 조건 이행 기한이 지나도 아무런 조치가 취해지지 않으면 상대방은 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 그리고 해지 사유는 조건 자체와 관련이 있을 필요는 없다. 다른 거래가 성사되었거나 단순히 마음이 바뀌는 것만으로도 충분할 수 있다. 따라서 멜코는 홀의 계약 해지가 효력을 발휘하지 않았다고 주장할 법적 근거를 찾아야 했다.
이 사건이 대법원에 회부되었을 무렵, 법적 논쟁은 한 가지 사실에 집중되어 있었다. 바로 홀이 지진 위험성 평가 예약을 단 1시간 전에, 그리고 조건 이행 기한이 도래하기 바로 전날에 취소했다는 점이었다.
선행 조건
대체로 모든 사람은 1월 8일 홀의 행동이 멜코가 1월 9일 실사 조건을 충족하거나 면제하는 데 영향을 미쳤다는 점을 인정하는 데 동의했다. 하지만 문제는 그 영향이 홀이 법적으로 계약을 해지할 권리가 없다는 것을 의미할 만큼 충분했는지 여부였다.
당연히, 양측은 법원이 어떤 기준을 적용해야 하는지에 대해 서로 다른 견해를 가지고 있었다:
- 홀은직접적인 인과관계가입증되어야 한다고 주장했으며,멜코 측이 홀의 행동이해당 조건의 이행 실패 또는 포기에서 중대한 원인이 되었음을 입증해야 한다고 말했다.
- 멜코는 해당 기준이 홀의 행위가멜코가해당 조건을 이행하는 데실질적인 지장을 주었는지여부라고 주장했다.
이 논쟁을 벌이기에는 적절한 시기였다. 당사자의 행위로 인해 조건이 충족되지 않은 경우, 해당 당사자가 그 조건의 미이행을 근거로 삼을 수 없다는 원칙은 매우 오래된 것이다. 이 원칙을 확립한 대표적인 판례는 1919년(!)의 것이다.[5] 그러나 뉴질랜드 법원에는 구체적인 증명 기준이나 인과관계 판단 기준을 명확히 제시해 달라는 요청이 실제로 한 번도 제기된 적이 없었던 것으로 드러났다. 따라서 대법원은 뉴질랜드 판례를 검토하는 것뿐만 아니라, 호주 법원의 판례에서도 도움을 구했다.
해당 보안 침해 사고가 계약 불이행에 실질적으로 기여했습니까?
결국 대법원은 법이 위험을마땅히 져야 할 쪽에 부담시켜야 한다고 판결했다. 이는 홀의 엄격한 접근 방식보다 멜코의 유연한 접근 방식을 선호한다는 것을 의미했다. 일반적인 원칙은 채무 불이행 당사자가 자신의 채무 불이행을 근거로 삼아서는 안 된다는 것이다. 그 결과, 이 원칙은 다음과 같이 설명되었다:[6]
계약 위반이 해당 조건의 불이행에 실질적으로 기여한 당사자는, 그러한 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
양 당사자 모두 조건 불이행에 일정한 책임이 있는 경우, 법원은 그 위반이중대하고 실질적인 것이어야 한다고 판단했다.
이것이 멜코와 홀에게 어떤 의미였을까? 사실, 멜코가 조건을 충족하지 못한 이유가 홀의 행동 때문만은 아니었다. 설령 지진 공학자가 8일에 현장에 들어갈 수 있었다고 해도, 증거에 따르면 서면 보고서는 다음 주가 되어야 나올 수 있었고, 그 공학자는 구두 보고를 할 수 있는 상황이 아니었다. 따라서 8일 당시의 상황을 고려할 때, 멜코가 9일에 실사 조항을 충족할 수 있는 유리한 위치에 있을 것이라고 증명하는 것은 불가능했다.[7] 그러나 이러한 사실에도 불구하고, 법원은 홀의 행동이 멜코가 해당 조건을 충족하거나 포기할 수 있는능력에 중대한 영향을미쳤다는 주장이 합리적으로 타당하다고 판단했다. 그로 인해 유보 조항은 유지될 수 있었으며, 당사자들은 재판을 진행하기로 선택할 수 있었다.
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참고 문헌
[1]부동산 소유주와 개발업자들은 ‘지진 취약 건물(EQPB)’ 제도에 대해 잘 알고 있을 것이며, 예를 들어 건축 허가 신청 과정에서 내진 평가가 요구될 수 있거나, 지방 자치단체가 특정 건물을 지진 취약 건물(EQPB)로 지정하고 내진 보강 공사를 요구할 수 있다는 사실을 인지하고 있을 것입니다.
[2]법리주의자들은 여기서‘취소(cancelled)’보다는 ‘회피(avoided)’가 올바른 용어임을 지적하고 싶어 할 것이다.
[3]‘케이베이트(caveat)’란부동산 소유권에 대해 등기되는 ‘중지 통지서’를말한다. 이는 제3자에게 해당 부동산에 대한 본인의 권리를 알리고, (일반적으로) 양도나 기타 거래의 등기를 중단시킨다. 케이베이트를등기하려면 등기 대상 권리를보유해야 하므로, 이 사건에서 멜코(Melco)는 여전히 구속력 있는 매매 계약이 존재함을 입증하는 것이 필수적이었다.
[4]이 사건은 ‘카베이트(caveat)’ 사건이므로, 법원은 멜코가합리적으로 주장할 만한 근거가있는지 여부만을 검토하면 되었다. 이는 멜코가 홀에게 해당 부동산을 자신에게 매각하도록 요구하는 법원 명령을 얻고자 할 때 적용될 기준보다 더 완화된 기준이다. 이러한 구분은 당사자들에게는 중요한 사항이다. 그러나 대법원의 일반적인 법리 진술에 더 관심이 있는 독자들에게는 별다른 의미가 없다.
[5]뉴질랜드 해운 주식회사 대 소시에테 데 아틀리에 에 샹티에르 드 프랑스[1919] AC 1.
[6][53]항 참조.
[7]하급심 법원들은 이러한 종류의 “가정적 분석”(해외 투자 신청에 관여한 모든 이들을 전율하게 만드는)을 원했었다.그러나대법원은이에그다지 적극적이지 않았다:“우리는 또한 우리의 접근 방식이 현실적이며, 추측에 그칠 가능성이 높은 가정적 분석을 피한다는 점에서 실질적인 이점이 있다고 본다”– [54]항참조.
