Oikos Constructions Pty Limited 대 Ostin [2020] NSWCA 358 (Oikos Constructions)
‘Oikos Constructions’ 사건에서뉴사우스웨일스주항소법원은1989년 주택건축법(NSW)에 따른 법정 보증은 건설 계약에서 배제될 수 없으나, 공사가 특정 목적이나 결과에 합리적으로 부합할 것이라는 묵시적 보증의 경우, 공사 범위에 해당 목적이나 결과가 객관적으로 명시되어 있어야 한다고 판시했다.
배경
이 소송의 대상인 주택의 최초 소유자이자 건축주인 아모데오 씨는 건축을 제대로 하지 못했습니다. 그는 이 주택을 사이먼스 부부에게 매각했고, 사이먼스 부부는 다시 오스틴 부부에게 매각했습니다. 오스틴 부부는 매매를 최종 확정하기 전에 건축 검사를 의뢰했고, 그 결과 주택에 누수 문제가 있는 것으로 밝혀졌습니다. 사이먼스 부부는 오이코스 컨스트럭션즈 Pty Ltd(OCP)에 부동산 검사를 의뢰했습니다. OCP는 사이먼스 부부에게 누수의 가능한 원인과 이를 해결하기 위한 견적서를 이메일로 보냈습니다. 이 이메일에는결함의 가장 유력한 원인을해결하기위해 OCP가 제안한필수 보수 공사의범위가 대략적으로 명시되어 있었습니다. 사이먼스 부부는 앞서 보낸 이메일에 명시된 범위의 공사를 수행하도록 OCP와 계약을 체결했습니다. 해당 공사의 수행은 사이먼스 부부와 오스틴 부부 간의 매매 계약 조건 중 하나였습니다.
OCP는 이메일에 명시된 공사를 완료했고, 사이먼스 가족과 오스틴 가족 간의 매매가 성사되었습니다. 그러나 누수 문제는 계속되었습니다. 1년 후, 오스틴 가족은 점검을 의뢰했고, 그 결과 지속적인 누수를 유발하는 다양한 건축상 하자가 확인되었습니다. 오스틴 가족은 다른 업체에 추가 보수 공사를 의뢰했으나, 해당 부동산의 누수 문제는 여전히 해결되지 않았습니다.
4년 후, 추가 점검이 실시되었다. 이 점검은 아모데오 씨, OCP 및 제3의 업체가 수행한 공사의 결함을 파악하기 위해 진행되었다. 점검 보고서에 따르면, OCP가 수행한 공사 중 일부에 결함이 있는 것으로 나타났다. 또한 보고서는 초기 공사 범위에서 확인된 결함 외에도 시정이 필요한 결함이 존재했기 때문에, OCP의 공사만으로는 침수를 방지하기에 불충분했을 것이라고 밝혔다.
오스틴 부부는 아모데오 씨와 OCP를 상대로 지방법원에 소송을 제기했으며, 여기에는 1989년 주택건설법(NSW) 제18B조에 의해 묵시적으로 부여된 법정 보증 위반에 따른 손해배상 청구도 포함되었다. 아모데오 씨는 합의에 이르렀고, 2019년 OCP는 오스틴 부부에게 168,885.92달러의 손해배상금과 이자, 그리고 소송 비용을 지급할 책임이 있다고 판결받았다.
법정 보증 및 합의된 공사 범위
지방법원 판사는 OCP가 수행한 공사와 관련하여 특정 법정 보증 의무를 위반했다고 판단했다. 시몬스 부부의 직계 권리 승계인인 오스틴 부부는 법정 보증의 보호를 받을 자격이 있었다. 판사의 판단 근거 중 중요한 점은, 시몬스 부부와 OCP 간의 계약이 공사 범위 내에서 확인된 문제점을 시정하는 데 국한된 것이 아니라, 침수 방지를 목적으로 체결되었다는 점이었다.
OCP는 항소를 제기했다. 특히 OCP는 항소법원에 다음 사항에 대한 판단을 요청했다.계약 및 법정 보증 조항이 OCP로 하여금 작업 범위를 벗어난 작업을 수행하도록 요구했는지 여부.
예상대로, 항소법원은 시공사가 공사 범위를 더 좁게 합의한다고 해서 제18B조의 보증 조항을 계약상 배제할 수 없다는 점을 확인했다. 예를 들어, 계약자가 “양호하고 적합한” 자재를 공급해야 한다는 보증 조항은, 공사 범위에 기준 미달 자재가 명시되었다는 이유만으로 회피될 수 없다. 그러나 공사가 지정된 목적이나 결과에 합리적으로 부합해야 한다는 보증 조항의 적용을 검토하는 과정에서, 법원은 이 사건 계약의 객관적 목적이 당시 확인된 침수 발생의 가장 유력한 원인을 해결하는 데 있었지,모든 잠재적침수 원인을 해결하는 데 있지 않았다고 판단했다. 법원은 구체적으로 합의된 공사 범위가 존재하며, 시몬스 측이 공사가 충족해야 할 특정 목적이나 결과를 밝힌 증거가 없으므로, 해당 묵시적 보증은 합의된 범위를 넘어 공사 범위를 확대하지 않는다고 판시했다.
시의적절한 상기
뉴질랜드 ‘건축법(Building Act)’에 명시된 묵시적 보증 조항은 뉴사우스웨일스주 ‘주택건축법(NSW Homes Building Act)’의 해당 조항을 반영하고 있습니다. 이번 판결은 건설 계약을 체결하는 당사자들에게 공사 범위를 철저히 명시하는 것이 얼마나 중요한지 다시금 일깨워 주는 적절한 계기가 됩니다. 계약 당사자 모두가 공사의 목적이나 요구되는 결과가 무엇인지 명확히 이해하고, 이를 명확하게 문서화하는 데 충분한 시간을 할애하는 것이 필수적입니다.
