배경
Parkview Constructions Pty Limited(이하 ‘Parkview’)는 시공사로서 발주사인 Futuroscop Enterprises Pty Limited(이하‘Futuroscop’)와 계약을 체결하여 시드니 마스코트(Mascot)에 트래블로지(Travelodge) 호텔과 윌슨(Wilson’s) 주차장을 건설하게 되었습니다. AS 4902-2000 표준 계약서는 2015년 9월에 체결되었으며, 공사는 2016년 3월 1일에 착공되었습니다. 실질 준공일은 2017년 9월 4일이었다. ‘공사’ 항목에서는 두 건물의 준공을 별도로 구분하지 않았다.
공사 감독관은 2017년 9월 12일, 파크뷰(Parkview)가 특정 사항을 시정한다는 조건 하에 A동(트래블로지)에 대한 사후 준공 증명서를 발급하였으며, 2017년 9월 25일에는 동일한 조건으로 B동(주차장)에 대한 별도의 증명서를 발급했습니다. 첫 번째 증명서에는 건물 B가 제외된다는 내용이 명시되어 있었습니다. 계약상 ‘공사’는 분리하여 정의되어 있지 않았으며, 공사 감독관은 한 건물에 대해서만 준공 증명서를 발급할 수 없었습니다.[1]
계약에 따라 감독관에게는 변경 사항 및 기한 연장의 승인, 시공사에게 지시 내리기, 진행 상황 청구 승인, 그리고 – 이번 사건에서 특히 중요한 점으로 – 실질적 준공 인증 및 위약금 산정 등 광범위한 역할과 권한이 부여되었습니다.
2017년 9월, 위원회는 두 건물에 대한 임시 점유(이후 최종 승인으로 전환됨)를 승인하였고, Futuroscop은 해당 부지를 인수하여 그 시점부터 임대료를 징수하기 시작했습니다. 이는 ‘실질적 준공’의 정의를 고려할 때, 결과적으로 실질적 준공을 입증하는 강력한 증거가 되었습니다:[2]
실질적 준공이란 WUC(공사 중 사업)의 수행 및 완료 과정에서 다음의 조건이 충족되는 단계를 말한다:
(a) 해당 공사는 사소한 하자만 있을 뿐 완공된 상태인 경우:
(i) 해당 사항이 해당 공사가 명시된 목적에 따라 합리적으로 사용될 수 있는 데 지장을 주지 않는 경우;
…
(d) 도급업자는 발주자가 해당 당국으로부터 사용승인서를 취득할 수 있도록 계약에 따라 이행해야 할 모든 조치를 완료하였으며;
파크뷰가 제공한 담보의 해제 및 퓨처스코프가 청구한 위약금을 둘러싸고 분쟁이 발생했다. 파크뷰는 2018년 12월 11일 소송을 제기했으며,[3] 퓨처스코프가 담보권을 행사하는 것을 금지해 달라고 요청하는 소송을 제기했다. 2019년 3월, 퓨처스코프는 위약금 및 주장된 하자 시정 비용을 청구하는 반소를 제기했다. 소송 진행 중 퓨처스코프는 파크뷰에 약 382개 항목에 달하는 방대한 하자 목록을 제시했으며,[4] 이를 이유로 실질적인 준공이 이루어지지 못했다고 주장했다.
파크뷰는 조건부 준공증서에 따라 ‘공사’가 실질적으로 완료되었다고 주장했습니다. 퓨처스코프는 공사 지연 및 하자 문제로 인해 파크뷰가 제1 또는 제2 은행 보증서를 활용할 수 없다고 부인했으며, GST 지급도 보류했습니다.[5] 소송 진행 중, 퓨처스코프는 “권리 포기를 전제로 하지 않는” 조건으로 제1차 은행 보증서를 해제했다.
판사의 판단
리스 판사는 “조건부” 증명서가 계약상 효력을 갖지 않으며, 계약서 전체를 해석할 때 이를 포함시켜 해석할 수 없다고 판시했다. 그녀는 준공일을 직접 결정해야 했으며, 이에 따라 준공일로부터 12개월간 적용되는 하자 책임 기간도 정해야 했다. 또한, 리스 판사는 해당 계약이 사실상 규범의 성격을 띠어, 퓨처스코프가 명백한 하자에 대해 관습법상 손해배상을 청구하는 것을 막는지 여부를 판단해야 했다.
계약 조건이 결정적인 요인이었습니다. 또한 리스 판사는 교육감이 합리적이고 선의에 따라 행동해야 할 의무를 위반했다고 판결했습니다. 법원은합리적인 사업자가 해당 조건을 어떻게 이해했을지를 기준으로 상업 계약을 객관적으로 해석합니다:[6] 당사자들의 실제 주관적 의도는 무관하다.[7] 교육감은 2017년 9월이나 그 후 5년 이상 동안 준공 증명서를 발급하지 않았다. 파크뷰는 교육감이 단순히 퓨처스코프의 불만을 전달하는 데 그치지 말고 계약을 직접 관리해야 한다고 항의했다. 이는 파크뷰의 증거에 호의적이었던 판사의 공감을 얻었다.
법원은 계약서에 인증자가 “조건부” 인증서를 발급할 수 있다고 명시적으로 규정되어 있지 않은 한, 그러한 인증서의 발급은 효력이 없을 수 있다고 판시했다.[8] 이 사건에서 인증서들은 계약상 효력을 갖지 않았다. 이 판단은 퓨투로스코프(Futuroscop) 측에 유리하게 작용했으나, 법원은 이후 자체적으로 실질 준공일을 결정하기 시작했다. 이는 파크뷰(Parkview) 측에 유리한 결과였다.
법원은 해당 계약이 당사자들의 권리, 의무 및 책임을 규정하는 규정을 포함하고 있으며, ‘공사’를 실질적 준공 단계까지 완료하고 하자 책임 기간 동안 이를 이행하기 위한 절차를 마련하고 있다고 판결했다.
리스 판사는 계약 해석 시 전문 용어의 사용을 피해야 한다고 밝혔습니다:[9]
따라서 상업 계약의 문언 및 일방적인 계약 통지의 의미를 해석할 때, 법은 일반적으로 상업적으로 타당한 해석을 선호한다. 이러한 접근 방식의 이유는 상업적 해석이 당사자들의 의도를 더 잘 반영할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 문언은 합리적인 상인이 해석할 방식으로 해석된다. …
감독관이 실질 준공일을 확정하지 못한 경우, 계약상 법원(또는 중재인)이 개입하여 해당 날짜를 확정하는 것을 막을 만한 조항은 없었다. 실제로 계약서 자체에서도 이를 허용하고 있었다. 법원은 계약 조항에 다음과 같이 명시되어 있는 바와 같이, 실질 준공일이 중요하다고 판단하며(2017년 9월 25일로 확정함) 다음과 같이 판시했다:
- 교육감은 파크뷰에 12개월의 하자 책임 기간 동안 파크뷰의 비용으로 하자를 시정하도록 지시할 수 있으며, 파크뷰가 이를 이행하지 않을 경우 퓨처스코프가 파크뷰의 비용으로 시정을 수행하게 된다.
- 수리된 공사에 대해서는 12개월의 추가 하자 책임 기간이 적용됩니다.
- 최종 하자 책임 기간이 만료된 날로부터 42일 이내에 파크뷰와 퓨처스코프 간의 미지급 금액에 관한 최종 증명서가 발급되어야 했으며, 이는합의 및 채무 변제에대한 결정적인 증거가될 것이었다.
- 소송에서 주로 다뤄진 대부분의 특허상 하자들은 하자 책임 기간 내에 발견된 하자에 대한 예외에 해당하므로, 관습법상 손해배상 청구 대상이 될 수 없었으며, 오히려 계약에 의해서만 보장되었고 계약상 시효가 적용되었다.
교육감은 별도의 하자 책임 기간을 명시하지 않았다.
법원은 계약에 따른 파크뷰에 대한 지급 명령과, 입증된 특정 하자의 시정을 위한 소액의 배상 명령을 내렸다. 파크뷰는 일정한 약정 손해배상금을 지급할 의무가 있었으나, 그 금액은 리스 판사가 현장 감독관의 산정 결과를 배제하고 직접 산정한 금액이었다. 6일간의 심리를 거친 끝에, 본안에서 승소한 당사자인 파크뷰에게 압도적인 비율로 소송 비용이 지급되도록 결정되었다.
결론
호주 법원이 실제 준공일을 확정하기 위해 개입해야 하는 상황을 피하려면, 계약서 및 인증 서류를 효과적으로 작성하고 이행해야 합니다. 만약 뉴질랜드에서 이와 같은 성격의 분쟁이 발생할 경우,건축 분쟁 심판원(Building Disputes Tribunal)은 장기화되고 비용이 많이 드는 법원 소송을 피할 수 있는 비용 효율적인 해결책을 제공하기에 적합한 기관입니다.
참고 문헌
[1] Parkview Constructions Pty Limited 대 Futuroscop Enterprises Pty Limited[2023] NSWSC 178, [23]항.
[2] 위,[186] 참조.
[3] 앞의 [173] 참조.
[4] 앞의 [269] 참조.
[5] 위 [42]항 참조.
[6] Parkview Constructions Pty Limited 대 Futuroscop Enterprises Pty Limited[2023] NSWSC 178, [190]항;Electricity Generation Corporation 대 Woodside Energy Ltd (2014) 251 CLR 640, 656항; [2014] HCA 7, [35]항.
[7] Parkview Constructions Pty Limited 대 Futuroscop Enterprises Pty Limited[2023] NSWSC 178, [190]항;Mount Bruce Mining Pty Ltd 대 Wright Prospecting Pty Ltd(2015) 256 CLR 104, 116항; [2015] HCA 37, [50]항.
[8] Parkview Constructions Pty Limited 대 Futuroscop Enterprises Pty Limited[2023] NSWSC 178, [205]항;Hutson의 공식 관리인 대 The New Zealand Antimony Company (Ltd)(1890) 10 NZLR 143.
[9] Parkview Constructions Pty Limited 대 Futuroscop Enterprises Pty Limited[2023] NSWSC 178, [208]항;Mannai Investment Co Ltd 대 Eagle Star Life Assurance Co Ltd[1997] AC 749, 771.
