배경
와이너드 쿼터 주민 협회(Wynyard QuarterResidents Association Inc,이하 ‘협회’)는 오클랜드 도심 항구 인근 와이너드 쿼터 지역에 위치한 아파트 단지 소유주들로 구성된 법인 단체입니다. 이 단지는 ‘30 매든(30 Madden)’으로 알려져 있으며, 총 150세대로 구성되어 있습니다.
오람스 그룹(Orams Group Ltd, 이하‘오람스’)은 1987년부터 이 지역에서 상업용 해양 사업을 운영해 왔습니다. 이 회사의 사업장은 매든 30 단지 건너편 해안가에 위치해 있습니다. 이 사업장은 ‘오람스 마린 빌리지’로 알려져 있으며, 보트 육상 보관 시설과 슈퍼요트 정비 및 개조 시설을 갖추고 있을 뿐만 아니라 30개 이상의 전문 해양 업체들이 입주해 있습니다.
2018년 11월, 오람스(Orams)는 자사가 사업을 운영 중이던 부지를 재개발하기 위해 오클랜드 시의회에 허가를 신청했습니다. 이 계획에는 기존 건물 여러 채를 철거하고 새로운 건물 5동을 신축하는 내용이 포함되었으며, 그중 2동은 ‘높이 제한 초과’ 건물로 분류되어 자원 허가가 필요했습니다. 이 지역의 용도지역 규정은 건물 높이를 18미터로 제한하고 있으나, 오람스는 25미터 높이의 건물 2동을 짓고자 했다. 높이 제한을 초과하는 건물 중 하나(건물 1A)는 매든 30번지 바로 맞은편 도로 건너편에 위치할 예정이었고, 다른 하나(건물 2)는 620톤 용량의 트래블 리프트가 설치된 선박 인양 시설로 사용될 두 개의 대형 보트 창고로 구성되어 도로 더 아래쪽에 위치할 예정이었다.
오람스(Orams)가 허가를 신청했을 당시, ‘30 매든(30 Madden)’은 아직 건설되지 않았지만 건축 허가는 이미 승인된 상태였습니다. ‘30 매든’의 주 개발사는 시의회가 지배하는 기업인 에케 파누쿠 개발 오클랜드 유한회사(Eke Panuku DevelopmentAuckland Ltd, 이하‘파누쿠’)였습니다. 파누쿠는 ‘30 매든’이 건설될 부지를 소유하고 있었으며, 개발 공사를 완료하기 위해 제3자인 윌리스 본드 유한회사(Willis Bond Ltd, 이하‘윌리스 본드’)와 계약을 체결한 상태였습니다. 매든 30번지 아파트의 상당수는 단지 완공 전에 구매자들에게 판매되었다. 파누쿠는 또한 오람스 마린 빌리지(Orams Marine Village)가 운영되던 부지의 소유주였으며, 해당 부지의 개발을 위해 오람스와도 계약을 체결했다.
알릴 것인가, 말 것인가: 법률
1991년 자원관리법(Resource Management Act 1991)은 계획 승인 신청에 대한 통지 여부를 규정하고 있습니다.[2] 공지 방식에는 ‘공개 공지’와 ‘제한적 공지’의 두 가지 형태가 있으며, 각각 여러 단계의 절차를 거쳐야 합니다. 공개 공지가 이루어지지 않는 경우, 제한적 공지를 할지 여부를 평가하게 되며, 이 과정에서영향을 받는 당사자에게통지해야 하는 단계가 포함됩니다. 승인 당국이해당 활동이 당사자에게 미치는 부정적 영향이 경미하거나 경미 이상(단, 경미 미만은 아님)이라고 판단하는 경우, 해당 당사자는‘영향을 받는 당사자’로간주됩니다.
신고 대상이 아닌 사항에 대한 자원 사용 허가 승인
도시 경관에 미치는 부정적 영향은 미미할 것이며, 와이너드 구역 내에서 도시의 스카이라인에 긍정적인 기여를 할 뿐만 아니라, 와이너드 구역의 신흥 개발 맥락에 부합하는 건축 양식을 조성하는 데 기여할 것입니다.
2019년, 위원장은 오람스(Orams)의 자원 사용 허가 신청에 대해 공개적으로나 제한적으로나 통지할 필요가 없다고 판단하고, 해당 신청을 승인했다. 이에 따라 오람스는 공사를 착수했다.
30 매든 건물 소유주들에게 미치는 공사 영향
2022년, 30 매든(30 Madden) 주민들은 오람스(Orams)가 건설 중인 건물들이 허용 높이보다 얼마나 초과되었는지 알게 되었습니다. 이에 따라 주민협회는 2022년 7월 오람스에 이 문제를 제기했으며, 이후 2022년 11월, 자원 허가 신청이 공고 없이 진행될 수 있다는 위원장의 결정에 대해 사법 심사 절차를 제기했습니다.[3]
협회는 위원장이 30 매든 단지의 향후 입주자들이 건축 공사로 인해 겪게 될경관 가치 저하를 파악하고 고려하지 않았다고불만을 제기했다. 협회는 이 문제가 AEE 보고서에서 명확히 제기되었다고 밝혔다. 협회는 위원장의 결정이 하자가 있다며 이를 취소하고, 시의회에 자원 허가 신청을 비공지 방식으로 진행하도록 허용한 결정을 재검토하도록 명령해 줄 것을 요청했다.
사법심사 및 구제 조치를 부여할 수 있는 법원의 재량권
위원장의 결정문에는 2호관 인근에 건설될 아파트 입주자들이 전망의 축소나 상실로 인해 겪게 될 시각적 경관 가치의 손실에 대해 위원장이 고려했다는 점을 시사하는 내용이 전혀 없다.그러나 사건은 거기서 끝나지 않았다. 법원은 의사결정 과정에 하자가 있음을 확인한 뒤, 재량권을 행사하여 해당 결정을 취소해야 할지 여부에 대한 문제로 논의를 이어갔다. 판사는 일반적으로 심사 대상 오류가 입증된 경우 법원이 구제 조치를 내리는 것이 일반적이지만, 타당한 사유가 있는 경우, 구제 조치를 거부할 재량권을 가지고 있다. 협회로서는 안타깝게도, 재판장께서는 법원이 구제 조치를 허용하지 않기로 재량권을 행사하는 것을 정당화할 수 있는 몇 가지 사유가 있다고 판단하셨습니다.
이의 제기가 지연됨에 따른 영향
협회가 승인에 이의를 제기하겠다는 의사를 밝히는 데 지연되고, 이후 소송을 제기하는 데도 지체한 것이 미친 영향에 대해 논의가 이루어졌다. 법원은 2호 건물이 현재 완공되어 완전히 가동 중임을 지적하며, 이처럼 늦은 시점에서 자원 승인을 취소할 경우 오람스(Orams)에중대한 불이익을초래할 것이라고 판단했다. 이는 2호 건물이 현재의 높이를 유지하지 않는 한 의도된 대로 운영될 수 없기 때문이다.
이에 따라 구제 조치를 허용하는 것이 타당한지에 대한 검토가 이루어졌다. 건물 높이를 낮추는 것은 오람스에게 현실적인 대안이 아니었기 때문에, 재판장은 다음과 같이 고려하였다:
통지 절차가 시의회가 오람스(Orams) 측에 2호 건물의 높이를 규정 준수 수준으로 낮추도록 요구하게 될 가능성은 거의 없거나 아예 없다. 이러한 점으로 미루어 볼 때, 시의회에 통지 문제를 재검토하도록 요구하는 것이 과연 타당한지 의문이 제기된다.
그 후 판사는 전망을 잃은 주택의 수를 살펴보았고, 그 수가 비교적 적을 것으로 판단했다.
윌리스 본드와 파누쿠를 기억하시나요?
알고 보니 윌리스 본드는 이미 2019년에 오람스와 파누쿠와 상호 이익이 되는 양보안을 협상한 바 있었는데, 이는 매든 30 주민들에게 직접적인 혜택을 주는 것이었으며, 이러한 협상 내용은 협회 측에도 알려져 있었다. 2018년, 윌리스 본드는 오람스가 제안한 개발 계획이 매든 30 내 세대의 전망에 영향을 미칠 것을 우려했다. 이에 1A동과 2동 모두에 대해 제안된 높이 제한에 이의를 제기했다.
그 후 파누쿠는 이 건물들의 높이를 놓고 오람스와 윌리스 본드 간의 협상을 중재했으며, 그 결과 오람스가 1A동 높이를 18미터로 낮추는 데 동의하는 대가로 윌리스 본드는 2동 제안 높이에 대한 이의를 철회했다. 파누쿠는 또한 추가 유인책으로,윌리스 본드가 매든 30번지 개발 2단계를 위해 매입할 예정인 토지의 가치를 재검토하기로 합의했습니다.
결론
결국 법원은 2호 건물의 높이에 대한 이의 제기 기한이 이미 만료되었으며,매든 30번지의 현재 거주자들은 2019년에 이전 소유주가 내린 결정에 사실상 구속된다고 판단했다. 적시에 충분한 정보를 바탕으로 권리를 행사하는 것이 필수적이었으나, 이번 사건에서는 그러지 못했기 때문에 구제 조치가 이루어지지 않았다.
