배경
2019년 7월, 원고인 스토트 씨와 그의 파트너 사바조 씨(이하 ‘원고들’)는 해밀턴에 본사를 둔 업리프팅 홈즈(Uplifting Homes Ltd,이하 ‘업리프팅’)로부터 20세기 초반에 지어진 목조 방갈로를 158,000달러(GST 포함)에 매입하여, 레무에라에서 카티카티로 이전하기로 했습니다. 판매 가격에는원본 평면도를 변경하지 않고기존 지붕 자재를 사용하여 원고들을 대신해 작성 및 제출할 건축 허가 도면 비용도 포함되어 있었습니다.[1]
이 주택은 2019년 10월에 이전되었습니다. 카티카티 지역이 더 높은 풍속 구역에 속한다는 이유로 웨스턴 베이 오브 플렌티 지방 의회가 추가 보강 공사, 기초 공사 및 지붕 구조 보강을 요구함에 따라 이전 작업이 복잡해졌습니다.
계약에 따라 당사자들은 다음과 같이 요약된 관련 약관에 합의하였습니다:
- Uplifting은본 계약 기간 동안 업계 관행에 따라 건물의 이전을 전문적이고 숙련된 방식으로 수행할 책임을 지고 있습니다.[2]
- Uplifting…이 수행하는 모든 공사는뉴질랜드 건축법규및 NZS 3604:2011(목조 건축물의 구조에 대한 건축법규 준수 기준을 규정한 뉴질랜드 표준)을 준수합니다.[3]
- 주택은 기존 자재만을 사용하여 이전될 예정이며, ‘업리프팅’은 주택이 임시 말뚝 위에 놓여 있을 때 발생한 손상에 대해서는 책임을 지지 않습니다.
따라서 해당 계약은 주택 건축 계약에 따른 건축 공사 계약이었으며, 2004년 건축법에 따른 보증 조항은 물론 1993년 소비자 보증법에 따른 준공 기한도 묵시적으로 적용되었다.
원고들은 주택을 인수했을 당시의 상태와, 카티카티 소재 부지에 임시 기초 위에 놓여 있는 동안 주택이 추가적인 손상을 입을 가능성이 있다는사실에 큰 고통과 충격을받았습니다.[4] 폭풍 피해와 이전 과정에서 발생하는 정상적인 손상에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 업리프팅(Uplifting)의 대리인인 프레스티지 빌더스(Prestige Builders)는 원고들을 만나 여러 가지 양보와 약속을 했다.
건축 허가가 승인되기를 기다리는 동안, 이 주택은 카티카티 부지에 임시 기초 위에 세워졌습니다. 2020년 5월 13일(코로나19 봉쇄 조치가 해제된 후) 건축 허가가 승인되자, 업리프팅(Uplifting)은 2020년 7월에 이 주택을 영구 기초 위에 다시 세우고, 내벽과 지붕을 새로 시공했으나, 공사는 완전히 마무리되지는 않았습니다.
그 후 Uplifting의 현장 방문은 드문 편이었다. Prestige Builders는 지붕 공사를 진행했으나, 2021년 1월 원고 측 시공사가 이에 대해 우려를 표명했다. 시공사 보고서에 따르면 주택의 재접합 상태가 불량했으며, 결함을 시정하기 위해서는 상당한 양의 공사가 필요할 것으로 지적되었다. 목재가 심하게 부식된 부분이 있었으며, 지붕과 말뚝에도 문제가 있었다. 원고 측이 고용한 수량 측량사들은 해당 공사 비용이 520,000달러(GST 포함)를 초과할 것으로 평가했으며, 대안으로 철거 및 복구 비용이 24,000~33,000달러(GST 포함)가 소요될 것으로 추정했다.[5] 판사는 이후 이러한 기대가 비현실적이라고 판결했다.
2020년 11월 중순 이후 Uplifting은 아무런 조치도 취하지 않았으며, 2021년 6월 중순이 되자 완료를 위한 합리적인 기한이 지났습니다.[6] Jagose 판사는 다음과 같이 언급했다:
[60] … 사바조/스토츠 측이 그 목적이 “[건물을] 원고들이 가족 주택으로 거주하기에 적합하게 만드는 성격과 품질을 갖춘 것”이라고 주장한 점은 관련이 있다. 그러나 그 주장은 받아들여질 수 없다. 어떤 관점에서 보더라도, 건물이 현장에 재건축된 후에도 그 주택을 거주에 적합하게 만들기 위해 사바조/스토츠 측이 수행해야 할 매우 상당한 공사가 남아 있었기 때문이다. … 또한 업리프팅(Uplifting)은 현장의 임시 지지대 위에 놓인 건물을 날씨나 기타 손상으로부터 보호할 의무가 없었다. 계약서 제16조 및 제18조는 그러한 사항이 업리프팅의 책임 범위에 포함되지 않음을 분명히 하고 있다.
2021년 4월 9일자 서한을 통해 원고 측 변호사는 Uplifting에 작업 품질이 불량하고 계약 위반이 있었다고 주장하며, 원고 측의 비용 환급과 함께 해당 주택을 현장에서 철거해 줄 것을 요청했습니다. 결국 2021년 7월 19일, 원고 측 변호사는 Uplifting 측 변호사에게 2019년 7월 22일자 계약을 해지한다는 통지를 보냈으며, 그 근거로 소비자 보증법(합리적인 기술 및 주의 의무에 관한제28조, 특정 목적에 대한 적합성에 관한제29조, 완공 기한에 관한제30조) 위반을 제시했습니다. 또한 2004년 건축법제362I(1)조 위반 혐의도 언급되었다. 소송은 2021년 8월 27일에 제기되었다.
2022년 5월 24일, 원고들은 카티카티에 있는 부동산을 125만 달러에 매각했는데, 이 거래 조건에는 주택 철거가 포함되어 있었으며, 이에 따라 주택은 철거되었다. 원고들은 넬슨으로 이사했다.
원고들은 계약 위반으로 인해 계약 해지 권리가 발생했다는 점을 근거로, 낭비된 비용 33,000달러와 일반 손해배상금 35,000달러를 청구하며 재판에 회부되었다. 이들은2004년 건축법,1993년 소비자 보증법및2017년 계약 및 상법을 근거로 삼았다.
자고세 판사는 다음과 같이 언급했다:
- 이전 계약에 따라 Uplifting에 지급된 금액을 제외하고, 건축 허가를 받기 전 계약 이행과 관련하여 원고들이 부담한 그 밖의 비용은 전적으로 원고들의 책임 하에 이루어졌다.
- Uplifting은 2020년 6월 초 말뚝 공사를 착수함으로써 계약을 이행했으므로, Savageau/Stotts가 이후 계약에 따라 지출한 비용은 Uplifting이 계약상 의무를 이행할 것이라는 기대에 기인한 것이었다.[11]
- 원고들의 기대는 Uplifting과 체결한 계약의 관점에서 볼 때 비현실적이었습니다. 원고들은 Uplifting이 건물을 새로운 부지로 운반하고 재조립하는 것 이외에, 새로운 부지에 주택을 세우는 데 필요한 추가적인 요건에 대해 사전에 전혀 이해하지 못한 것으로 보였는데, 계약상 이러한작업은 구체적으로 명시되지 않은 사항으로서 원고들의 책임으로 명확히 규정되어 있었습니다.[12]
- 운송 후 발생한 손상은 예상 범위 내에 있었습니다.
- 주택이 임시 말뚝 위에 놓여 있던 기간 동안, Uplifting은건물에 발생할 수 있는 어떠한 손해에 대해서도 책임을 지지 않습니다.[13]
- 원고들의 끈질긴 도움 요청에 응해 준 점은 업리프팅의 공로였다.
- 원고들은 구체적인 “손해” 목록을 제출했다. 임대료 청구에 대해서는그러한 손해가 합리적으로 예견 가능하다고 인정하기에는 지나치게 추측적이라는 판결이 내려졌다.[14]
- 계약에 따라 Uplifting이지출한 적법하고 규정을 준수한 비용을 인정하기 위해, 청구된 보상금에서 50%를 공제하는 것이 적절하다고 판결되었다.[15]
판사는 원고들이 보험 계약에 따라 수령한 22,400달러를 공제했으나, 주택 철거 비용이나 원고 측 건축 전문가들의 감정 보고서에 대해서는 전혀 인정하지 않았다.
6일간의 심리를 거친 후, 자고세 판사는2017년 계약 및 상법 제43조(3)(3)(a)항에 따라 업리프팅(Uplifting)의 계약 위반으로 인한 실제 손실에 대해 원고들에게 94,911.53달러의 손해배상금을 인정했다. 배상액이 감액된 근거는 계약상의 엄격한 조항과 각 당사자에게 부과된 의무에 있다.
결론
꿈에 그리던 집을 이전할 때는, 주택을 새로운 위치로 옮긴 후 거주 가능한 상태로 만들기 위해 수천 달러의 비용이 들 것이라는 점을 합리적으로 예상해야 합니다. 이전 업체와 계약을 체결하기 전에 계약 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 판결은 받았으나 청구한 전액을 인정받지는 못했으며, 소송에 따른 비용과 지연으로 인해 뉴질랜드 분쟁 해결 센터(New Zealand Dispute Resolution Centre)에서 제공하는 것과 같은 중재 절차가 매력적인 대안이 될 수 있습니다.
참고 문헌
[1]Stott v Uplifting Homes Ltd[2023] NZHC 1514, [11]항.
[2]Stott, 앞의 각주 1, [10] 참조.
[3]이는 건축 허가 조건 중 하나이기도 했다.
[4]Stott, 앞의 각주 1, [19] 참조.
[5]Stott, 앞의 각주 1, [37]쪽
[6]Stott, 앞의 각주 1, [58]쪽.
[7]2004년 건축법 제362O조.
[8]Stott, 앞의 각주 1, [66]쪽.
[9]Stott, 앞의 각주 1, [68] 참조.
[10]Stott, 앞의 각주 1, [69] 참조; 그리고Forest Holdings Ltd v Mangatu Blocks Incorporation[2017] NZHC 448, [2017] NZAR 671, [27]–[29] 참조 (Maori Trustee v Clark인용) [1984] 1 NZLR 578 (CA) 584면을 인용함.
[11]Stott, 앞의 각주 1, [72]쪽.
[12]Stott, 앞의 각주 1, [78]쪽.
[13]Stott, 앞의 각주 1, [80]쪽.
[14]Stott, 앞의 각주 1, [74]쪽.
[15]Stott, 앞의 각주 1, [85]쪽.
