배경
사건명: 로버츠 대 줄스 컨설팅 리미티드(청산 중) 사건사건에서, 뉴질랜드 항소법원은 웰링턴 중심부에 위치한 다세대 아파트 건물의 방수 상태에 대해 구매자에게 완전한 정보를 공개하지 않은 부동산 관리인이 공정거래법(이하 ‘법’)을 위반했다고 판단한 후, 고등법원이 판결한 118,500달러의 손해배상액을 증액해 달라는 항소를 기각했다.
대신, 항소법원은 부동산 관리인의 반소를 (일부) 인용하면서, 고등법원 판사가 인정한 15% 대신 구매자가 자신의 손실에 기여한 부분에 대해 40%를 공제하도록 결정했다.
사실 관계
로버츠 씨(상고인)는 2014년 2월, 웰링턴에 위치한 시로코 아파트(Sirocco)의 한 아파트를 397,000달러에 매입하기로 하는 조건부 계약을 체결했습니다. 그는 관리단 사무국장과 부동산 관리자인 르루아르 씨(제2 피항소인)가 “방수 문제가 통로에만 국한되어 있으며, 이미 수리되었다”고 진술한 내용을 근거로 해당 계약을 무조건 계약으로 선언했습니다. 계약 이행 후, 로버츠 씨는 시로코에 심각한 방수 결함이 있음을 발견했습니다. 로버츠 씨는 르루아르 씨를 상대로 소송을 제기하며 600,000달러 이상의 손해를 청구했습니다.
고등법원은 렐루아 씨의 진술이 허위이며 오해를 불러일으키는 것으로 판단하고, 이는 1986년 공정거래법 제9조 및 제14조를 위반한 것이라고 판결했다. 판사는 로버츠 씨가 구매 전 건물 점검 보고서를 확보하지 않았고, 관리위원회 회의록 사본을 요청하지 않은 점에 대해 15% 감액 비율을 적용해 공동과실에 따른 배상금 공제를 차감한 후, 11만 달러의 손해배상금을 지급하도록 판결했다. 또한 판사는 정신적 고통과 불편에 대한 일반 손해배상금으로 25,000달러를 인정했다.
법원은 특별 손해배상액을 산정함에 있어, 해당 아파트의 매입가를 허위 진술이 이루어졌던 2014년 3월 당시의 시가와 비교했다.
로버츠 씨와 르루아르 씨는 모두 고등법원의 판결에 항소했다.
로버츠 씨는 손해배상액이 2019년 11월 심리 당시 시로코 아파트에 하자가 전혀 없는 것으로 간주하여 시가 기준으로 산정되었어야 했음에도 불구하고, 고등법원이 이를 잘못 판단했다고 주장했다. 또한 그는 시로코 아파트의 손상 정도를 평가하기 위해 부과된 특별 부담금 중 자신의 몫에 대한 보상과, 대체 주거지로 이사하는 데 드는 향후 비용에 대한 보상도 청구했다. 아울러 그는 판사가 공동과실을 이유로 손해배상액을 감액해서는 안 되었다고 주장했다.
레루아 씨는 반소항소에서, 로버츠 씨와 유사한 시로코 아파트들이 2014년에 비슷한 가격에 매각된 점을 고려할 때 로버츠 씨가 어떠한 손해도 입지 않았으며, 공동과실에 따른 감액 비율은 40%로 산정되었어야 한다고 주장했습니다.
항소법원의 판결
항소법원은 판사가 공동과실로 인한 감액이 이루어지기 전에 손해배상액을 산정하는 과정에서 오류를 범했는지, 공동과실을 이유로 손해배상액을 감액한 것이 잘못되었는지, 그리고 15%의 감액률이 공동과실을 반영하기에 충분한지 여부를 판단해야 했다.
항소법원은 로버츠 씨가 청구한 미래 손실에 대한 배상 청구권이 없다고 판단하였으며, 1심 판사가 2014년 당시 로버츠 씨 아파트의 시장 가치를 추정하기 위해 비교 대상 주택의 매매 가격을 기준으로 삼아 위반일 기준 손해를 산정한 것은 타당하다고 판시했다. 또한 항소법원은 특별 관리비와 예상 이사 비용에 대해서는 실제로 발생한 비용이 없었으므로, 1심 판사가 이에 대한 배상 청구를 기각한 것도 타당하다고 판단했다.
공동과실을 판단함에 있어, 항소법원은 신중한 구매자라면 자격을 갖춘 전문가로부터 구매 전 점검 보고서를 받아 시로코의 방수 관련 문제점을 파악했을 것이라고 판단했다. 따라서 판사가 신중한 구매자라면 관리위원회 회의록을 요청하는 등 추가 정보를 확인하기 위한 조치를 취했을 것이라고 결론지은 것은 타당했다.
항소법원은 로버츠 씨가 자신의 손실에 기여한 정도가 과소평가되었다고 판단했으며, 로버츠 씨가 건물 누수 위기에 대해 전반적으로 인지하고 있었음에도 불구하고 그 위험으로부터 스스로를 보호하려 했기 때문에 감액 비율을 40%로 상향 조정했다. 그가 건물 진단서를 발급받지 않은 것은과실일 뿐만 아니라 인과관계상 중요한 요인이었다.
그 결과, 항소법원은 로버츠 씨의 항소를 기각하고 르루아 씨의 반소를 인용했다. 항소법원은 고등법원이 결정한 손해배상액을 취소하고, 로버츠 씨가 자신의 손실에 기여한 정도를 고려하여 40%를 감액한 뒤, 66,000달러와 일반 손해배상금 15,000달러를 지급하도록 판결했다.
결론
이 사건은 부동산 거래 시 당사자가 합리적인 조치와 주의를 기울여야 한다는 점을 여실히 상기시켜 주는데, 이는 법원이 인정할 손해배상액에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 공동과실을 산정할 때 법원은 당사자들의 상대적 과실 정도와, 손해를 초래한 각 당사자의 과실이가진 인과적 기여도를검토하게 된다.
