왜 조건부 계약을 사용해야 할까요?
일부 시장은 조사가 진행되는 동안 거래가 무산될 위험을 그냥 감수하기도 합니다.[1] 그러나 뉴질랜드 부동산 시장에서는 당사자들이 조건부 계약을 체결하는 것이 일반적이 되었습니다.
이는 양측 모두에게 최상의 이점을 제공하도록 고안된 것입니다. 한편으로는 당사자들이 거래가 확정되었다는 사실을 알게 됩니다. 가격에 대한 확실성이 보장되며, 매수자는 더 나은 제안이 들어와도 매도자가 단순히 계약을 파기할 수 없다는 점을 확신하고, 보고서 작성 등에 비용을 지출할 수 있습니다. 반면, 이러한 조건 덕분에 매수자는 보고서에서 이상한 점이 발견될 경우 거래를 취소할 수 있다는 안도감을 얻게 됩니다. 해당 부동산에 대해 수용 가능한 조건으로 자금을 조달할 수 있을지 확신이 서지 않으신가요? 그렇다면 계약을 ‘만족스러운 자금 조달 조건’을 충족하는 것을 조건으로 설정하세요. 지진 보고서에 어떤 내용이 나올지 불확실하신가요? 그렇다면 계약을 ‘만족스러운 보고서 결과’를 조건으로 설정하세요.
하지만 조건부 계약을 통해 얻을 수 있는 보호에는 한계가 있습니다. 그렇다면 구매자는 계약에 명시된 조건을 최대한 활용하기 위해 어떻게 해야 할까요?
자신의 상황을 최대한 활용하기
Melco Property 대 Hall 사건에서,[2] 멜코는 이미 로어 허트(Lower Hutt)의 파라멘트 스트리트 1–3번지에 입주해 있었으며, 사업장을 확장하기 위해 홀이 소유한 5번지 건물을 매입하기로 계약을 체결했습니다.이 계약에는크리스마스 연휴 기간 동안 적용되는 실사 조항이 포함되어 있었습니다. 이 사건의 사실관계(캠핑 여행, 지진 조사 직전의 갑작스러운 취소, 오후 5시 3분 계약 해지 통지 등이 포함됨)에 대한 자세한 내용은여기에서 확인하실 수 있습니다.
대법원은 홀의 행동이 멜코가 실사 조건을 충족하지 못한 데 실질적으로 기여했는지 여부를 검토해야 했습니다. 하지만 차라리 법정에 가지 않고 해결하는 편이 더 좋지 않을까요? 다음은 멜코와 여러분이 조건부 계약을 최대한 활용할 수 있는 몇 가지 방법입니다.
조건을 신중하게 작성하세요
가장 중요한 점은 귀하가 해당 부동산을 구매하겠다는 법적 구속력이 있는 약속을 했다는 사실입니다. 이 조건에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우는, 해지 사유로 삼고자 하는 사유가 해당 조건의 적용 범위에 속하는 경우에만 가능합니다.
ADLS REINZ 부동산 매매 계약서 양식을 사용하여 적용할 수 있는 표준 조건들이 있으며, REA/REINZ에도표준 조항 모음이 마련되어 있습니다. 하지만 때로는 해당 조건이 본인의 필요에 적합한지 확인하기 위해 법률 자문을 구해야 할 수도 있습니다.
‘멜코 프로퍼티 대 홀(MelcoProperty v Hall)’ 사건에서, 멜코는 상당히 광범위하게 작성된 실사 조항을 가지고 있었다. 그러나 해당 조항에는 멜코가 지진 보고서를 입수할 수 있다는 내용이 명시되어 있지 않았을 뿐만 아니라, 홀 측이 지진 공학자에게 접근 권한을 부여해야 한다는 내용도 포함되어 있지 않았다. 멜코에게는 다행스럽게도, 홀 측이 이 두 가지 사항을 모두 인정해 주었기 때문에 이 문제는 법정에서 다투지 않아도 되었다.
작은 글씨도 놓치지 마세요
대부분의 사람들은 조건을 신중하게 작성하고 이행 기한을 명시해야 한다는 사실을 알고 있습니다. 하지만 계약서에 몇 가지 내용을 추가하면 상황을 더욱 명확히 할 수 있습니다.
‘멜코 프로퍼티 대 홀(Melco Property v Hall)’ 사건에서 멜코는 실사 조건이 전적으로 자사의 이익을 위한 것임을 확인했습니다. 이는 멜코가해당 조건을 충족시키거나 포기할수 있었음을 의미하므로 유용한 점이었습니다. (다시 말해, 지진 보고서가 제출되지 않았더라도 멜코는 해당 조건을 포기하고 거래를 진행할 수 있었으며, 홀은 이에 이의를 제기할 수 없었을 것입니다.)
하지만 해당 조건이 귀하에게 유리한 것이라고 해서 판매자가 그와 아무 관련이 없다고 착각해서는 안 됩니다. 해당 조건은 조건 만료일까지는 귀하에게 유리한 것이지만, 그 이후에는 어느 당사자든 계약을 해지할 수 있습니다. 멜코(Melco)의 경우도 바로 그랬습니다. 멜코는 1월 9일 오후 5시까지 언제든지 해당 조건을 충족하거나 포기할 수 있었지만, 오후 5시 마감 시각이 지나자 계약 해지 여부는 양 당사자 중 어느 쪽이든 결정할 수 있게 되었고, 홀(Hall)은 오후 5시 3분에 계약을 해지할 수 있었습니다. (그가 지진 평가사의 현장 출입을 막판에 취소했기 때문에 그의 계약 해지가 효력이 없을 수도 있지만, 이를 확인하기 위해 대법원까지 가야 했습니다! 그리고 이 사안은 최종 판결을 받기 위해 여전히 본안 재판을 거쳐야 합니다).
상태 확인 일정을 기록하고 관리하세요
계약서에는 해당 조건이 충족되어야 하는 날짜와 시간이 명시되어 있어야 합니다(명시되어 있지 않다면 반드시 이러한 세부 사항을 추가하십시오). 해당 날짜는 고정된 날짜이거나 다른 행위를 기준으로 산정된 날짜일 수 있습니다. 멜코(Melco)의 경우, 실사 조건 충족 기한은본 계약 체결일로부터 15영업일 후였습니다. 왠지 멜코는 날짜를 혼동하여, 실제 날짜인 1월 9일이 아닌 2월 2일을 조건 이행 기한으로 삼고 업무를 진행하고 있었습니다. 이 자체만으로도 충분히 심각한 문제였지만, 크리스마스 연휴 기간이 겹치면서 문제는 더욱 악화되었습니다.
멜코는 현장 방문을 할 시간이 있는 지진 평가 전문가를 찾는 데에도 어려움을 겪었습니다. 그뿐만 아니라, 방문이 가능한 평가 전문가는 보고서가 품질 보증(QA) 절차를 거쳐야 하기 때문에 보고서가 지연될 수 있다고 언급했습니다. 따라서 조건 충족일까지의 준비 과정을 원활하게 진행하기 위해서는 현장 방문 시간뿐만 아니라 보고서 작성 및 최종 확정 과정에 소요되는 시간까지 고려하는 것이 중요합니다.
최선을 기대하되 최악의 상황에 대비하라
대부분의 부동산 거래는 별다른 문제 없이 마무리됩니다. 따라서 ‘신사협정’이나 거래와 관련된 친근하고 캐주얼한 서신 교환만으로도 대개는 아무 문제없이 잘 해결됩니다. 하지만 변호사들이 그토록 신중한 데에는 이유가 있습니다. 그들은 항상 최악의 시나리오를 염두에 두고 있기 때문입니다.
조건의 내용을 변경할 때(사실 계약의 어떤 내용을 변경하든 마찬가지입니다!), 다음 점을 명심하십시오. 서면으로 합의된 사항이라면, 변경 사항도 서면으로 작성해야 합니다.
멜코(Melco)는 조건 이행 기한이 다가오는 것을 확인하고 홀(Hall)에게 이메일로 기한 연장을 요청했습니다. 홀은 박싱 데이(크리스마스 다음 날)에 이 요청에 별다른 문제가 없다고 보지만, 새해가 되면 변호사와 상의해 보겠다고 답장했습니다. 이러한 답변은 매수자에게는 안도감을 줄 수 있겠지만, 신중한 변호사에게는 우려를 불러일으킬 수 있습니다. 이러한 답변을 받으면, 우리는 매수자에게 “최선을 기대하되, 최악의 상황에 대비하라”고 권고할 것입니다. 이는 지진 안전성 평가사에게 연락하여 구두 보고서를 받을 수 있는지 확인하거나, 최악의 상황이 닥쳤을 때를 대비해 이사들과 만나 전략을 협의하는 것을 의미할 수 있습니다. 만약 멜코가 건물의 내진 성능에 대해 위험을 감수할 의향이 있었다면, 9일 오후 4시 59분에 면책 서한을 준비해 둘 수 있었을 것이고, 그러면 홀은 오후 5시 3분에 계약을 취소할 수 없었을 것입니다.
참고 문헌
[1]예를 들어, 영국 부동산 시장의 매수자는 제3자가 마지막 순간에 제시한 더 높은 가격의 제안으로 인해‘가잠프(gazumped)’를당할 수 있으며, 매도자 역시‘가준더링(gazundering)’이라는 유사한 현상으로 인해 피해를 입을 수 있다.
[2] 멜코 프로퍼티 홀딩스 (NZ) 2012 리미티드 대 홀 [2022] NZSC 60
