임차인에게 발급된 담보 보증서
Simply Construction (UK) LLP(이하 ‘Simply’)는 2016년JCT Design and Build2005 계약 양식에 따라 런던의 한 요양원 건설 계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 Simply는 통지를 받은 후 해당 부동산의 토지 소유주 및 임차인에게 부수적 보증서를 발급해야 했습니다.
이 계약은 2017년에 토지 소유주인 토판 홀딩스 리미티드(Toppan)로 양도되었으며, 2018년부터 2019년까지 보수 공사가 진행되었습니다. 2020년이 되자 건설 및 보수 공사는 완전히 마무리되었습니다. 집행 조치를 예상한 토판은 심플리(Simply) 측에 임차인인 애비 헬스케어(밀 힐) 리미티드(Abbey Healthcare (Mill Hill) Limited, 이하‘애비’)를 수혜자로 하는 부수 보증서를 발급해 줄 것을 요청했습니다. 해당 보증서는 계약서에 첨부된 표준 양식에 따라 발급되었습니다(이하‘애비보증서’). 이 보증서에서 심플리는 JCT 계약에 따른 의무를 이행해 왔으며 앞으로도 계속 이행할 것임을 보증했습니다.
이 사안은 뉴질랜드의 ‘2002년 건설계약법’에 상응하는 영국 법률에 따라 중재 절차로 넘어갔습니다. Simply 측은 부수적 보증 계약이 건설계약에 해당하지 않으므로 중재인이 해당 분쟁을 결정할 관할권이 없다고 주장하며 집행에 저항했습니다.
담보 보증은 건설 계약에 해당합니까?
영국과 뉴질랜드의 법률은 문구상 차이가 있지만, 양국 모두에서 건설 계약이란 건설 공사를 수행하기 위한 계약이라는 점에서는 취지가 동일합니다.[1] 부수적 보증(collateral warranty)이 ‘건설 계약’에 해당한다면, 해당 보증과 관련된 분쟁은 중재를 통해 해결될 수 있다.
부수적 보증은 건설 계약에서 파생된 것이므로, 그 보증 역시 본질적으로 건설 계약에 해당한다고 말하고 싶은 유혹이 있다. 상업적 관점에서 볼 때, 소위 ‘부수적 보증’을 기초 계약과 동일한 방식으로 집행할 수 있도록 허용하는 것은 분명 타당해 보인다. 하지만 언제나 그렇듯이, 계약의 구체적인 내용을 고려해야 한다.
부수적 보증은 건축 계약에 부수적으로 따를 수 있지만, 모회사 보증도 마찬가지입니다. 아무도 모회사 보증을 건축 계약으로 해석하지는 않을 것입니다.
공사 수행: 예정된 것인가, 사후 적용되는 것인가?
사람들은 종종 건설 계약을 미래의 공사를 수행하기 위한 계약으로 생각합니다. 즉, 계약서에 서명하면 공사가 시작된다는 식이죠. 하지만 실제로는 항상 그런 식으로 진행되는 것은 아닙니다. 특히 부수적 보증서는 공사 중이거나 공사가 완료된 후에 체결되는 경우가 많습니다. 공사가 이미 시작되었거나 완료되었다는 이유만으로 부수적 보증서가 ‘건설 계약’이 아닌 것일까요? 영국 법원은 2013년에 이 문제를 검토한 결과, 그렇지 않다는 결론을 내렸습니다.
Parkwood Leisure 사건에서 법원은 해당 법에서 ‘건설 계약’의 의미를 폭넓게 해석해야 하며, 부수적 보증의 사실적 배경과 문언을 고려해야 한다고 확인했다.[2] 이는 법원이 모든 부수적 보증이 건설 계약에 해당한다고 단정할 수는 없음을 의미했다. 그러나 법원은 소급 적용이 해당 보증이 건설 계약으로 인정되는 데 장애가 되지 않는다는 점은 확인할 수 있었다.
결과적으로, 부수적 보증은 이 법상 ‘건설 계약’으로 인정받기 위해 전적으로 또는 부분적으로라도 장래를 대상으로 할 필요는 없다 . 이는 상업적으로도 타당하다. 변호사들이 아무리 원한다고 해도 “서류 작업”이 항상 우선시되는 것은 아니며, 일부 계약은 공사 도중이나 심지어 공사가 완료된 후에야 최종적으로 체결되기도 하기 때문이다.
시공 공사인가, 제품 보증인가?
따라서 보증의 시기가 계약의 근본적인 법적 성격을 바꾸지는 않습니다. 하지만 시기가 전혀 무관한 것도 아닙니다.
토판(Toppan)과 애비(Abbey)는 파크우드 레저(Parkwood Leisure) 사건과 한 유명 교과서에 실린 관련 해설을 근거로, 애비 보증(Abbey Warranty)이 건설 계약에 해당한다고 주장했습니다. 애비 보증은 JCT 계약에서 파생된 것이며, 건설 공사의 수행과 관련되어 있었고, 공사가 완료되었다는 사실만으로는 해당 보증을 건설 계약으로 적절히 간주할 수 없다는 것을 의미하지는 않는다는 것이었습니다. 어쨌든 파크우드 레저 보증 계약은 건설 계약으로 인정되었는데, 이 보증 계약도 마찬가지일 수 있지 않겠는가?
TCC는 이를 납득하지 않았다. 물론, 시기는 장애 요인이 아니다. 그러나 문구와 사실적 배경을 종합적으로 고려해야 했다. 애비 보증서는 실질적 준공 후 4년, 보수 공사가 완료된 지 8개월 후에 체결되었다. 보증서 체결 당시 추가 공사가 예정되어 있지 않았다. 이는 해당 보증서가 건설 공사 수행을 위한 계약이 아니라는 분명한 징후였다.
문구 내용을 잊지 마세요
TCC는 또한 애비 보증서의 문구도 검토했습니다. ‘Parkwood Leisure’ 사건에서, 계약자는 공사를 수행할 것을 “보증하고, 인정하며, 약속”했습니다. 반면 이 사건에서 Simply는 단지 공사를 “보증”했을 뿐이었습니다. 표준 계약서와 상업 거래의 긴급성을 다뤄본 우리 중 일부는 이에 이의를 제기할 수도 있겠지만, 법원은 일반적으로 모든 문구가 의도적으로 그리고 목적을 가지고 포함되었다고 가정합니다. 심플리는 공사에 대해 “보증”은 했으나, “인정”하거나 “약속”하지는 않았다. 이는 부수적 보증이 건설 공사 수행을 위한 계약이 아니라는 또 다른 증거였다.
언어적 분석을 즐기는 분들을 위해 덧붙이자면, 법원이 여기서 근거로 삼은 것은 동사의 시제가 아니었습니다. 사실, 애비 보증서(Abbey Warranty)는 과거의 상황과 미래의 이행 모두를 명시적으로 언급하고 있었습니다(애비가 “계속 이행할 것”이며 “계속 행사할 것”이라고 명시). 오히려 의미를 전달하는 것으로 해석된 것은 동사의 선택 그 자체였습니다.
시공 계약인가, 제품 보증인가?
시기와 문구 내용을 종합해 볼 때, TCC는 애비 보증서가 건설 계약이 아니라고 결론지었습니다. 물론, 해당 보증서는 JCT 건설 계약에서 파생된 것이 맞습니다. 또한 상식적으로나 법적으로 보아 부수적 보증서는 종종 ‘건설 계약’으로 간주된다는 점도 사실입니다. 하지만 이 사건에서는 그 어느 쪽도 그러한 사실을 시사하지 않았습니다.
애비 보증(Abbey Warranty)은 과거 및 미래의 상황에 대한 보증으로, 공사 수행 계약이라기보다는 제조사의 제품 보증에 훨씬 더 가까운 성격이었다. 이 보증이 JCT 계약에서 유래했다는 사실은 법원의 이러한 견해에 아무런 영향을 미치지 않았다. 결국, 부수적 보증은 건축 계약에 부수적으로 따를 수 있지만, 모회사 보증도 마찬가지이다. 누구도 모회사 보증을 건설 계약으로 해석하지는 않을 것이다.
판정 및 부수적 보증
Toppan 대 Simply 사건은 부수적 보증 조항이 건설 계약으로서 집행 가능하다고 단정할 수 없음을 보여줍니다. 즉, 해당 보증 조항의 문구와 사실적 배경을 반드시 고려해야 합니다.
부수적 보증의 이행을 요구하려는 경우, 가능한 선택지를 신중하게 검토해야 합니다. 해당 보증이 공사 진행 중이나 공사 직후에 체결된 것이라면, 사실상 ‘건설 계약’이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 중재 절차가 제공하는 시기와 비용 면에서의 이점이 귀하에게 유리할 수 있습니다. 하지만 공사가 끝난 지 한참 뒤에 보증 계약이 체결된 것이라면, 중재 절차에 자원을 투입하는 것이 귀하의 최선의 이익에 부합하지 않을 수 있습니다.
부수적 보증서를 작성하고 있다면, 잠시 시간을 내어 표현을 신중하게 고려해 보십시오. 이것이 단순히 “보증”에 불과한 것일까요? 또한 보증의 시기도 고려해 보십시오. 이것이 이용 가능한 집행 수단에 영향을 미칠까요? 영국에서는 당사자들이 중재 절차를 이용하기로 계약할 수 있으므로, 명시적인 조항을 통해 이 문제를 해결할 수 있습니다. 하지만 뉴질랜드에서는 해결책이 그렇게 명확하지 않습니다.
참고 문헌
[1] 2002년 건설계약법 (뉴질랜드) 제5조.
[2] Parkwood Leisure Limited 대 Laing O’Rourke Wales and West Limited [2013] BLR 589.
