배경
법원 소송은 대개 시간이 오래 걸리고 비용도 많이 드는 과정입니다. 웨더타이트 홈스(Weathertight Homes) 중재 절차도 마찬가지입니다. 이러한 방법들은 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸릴 뿐만 아니라, 이미 스트레스가 많은 상황에서 엄청난 부담을 안겨줍니다. 문서 제출 및 검토, 추가 당사자의 소송 참여, 상호 청구와 같은 복잡한 문제가 더해지는 경우가 많아, 이러한 절차는 결코 빠르고 간단하지 않습니다. 1996년 중재법에 따른 중재는 고려해 볼 수 있는 또 다른 방법이지만, 양측이 이 절차에 동의해야 하며, 신속 처리 체계를 합의하지 않는 한 중재가 항상 신속한 해결책이 될 것이라고 보장할 수는 없습니다.[1]
다행인 점은 여러분이 이러한 선택지들에만 국한되지 않는다는 것입니다. 모든 주택 소유자가 알아두어야 할 매우 중요하고 유용한 두 가지 법적 수단이 있습니다.
첫째, 2004년 건축법 제4A부에 규정된 묵시적 보증은 이러한 상황에 처한 주택 소유주들에게 강력한 수단이 됩니다. 이러한 묵시적 보증은 기존 주택 소유주가 해당 주택의 신축 또는 개축에 관한 원래 계약의 당사자였는지 여부와 관계없이 적용됩니다. 이는 건축 공사가 기준에 미달하는 경우 주택 소유주에게 ‘비장의 무기’가 되어 줍니다.
둘째, 2004년 건축법은 한 걸음 더 나아가, 주택 소유자가 이러한 묵시적 보증 중 하나 이상을 위반한 경우 2002년 건설계약법에 따른 중재 절차를 포함한 소송을 제기할 수 있도록 규정하고 있습니다(2004년 건축법 제362J조). 중재는 분쟁 해결을 위한 실용적이고 비교적 간단한 수단입니다.
묵시적 보증
주택 신축이나 개조 공사에 참여한 시공업체 및 기타 전문 업체들은 원래 계약 당사자가 아닌 주택 소유주를 위해 부실 공사를 시정하는 데 종종 주저하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 보증에 따르면, 이들 업체는 지난 10년 이내에 주거용 주택에서 수행된 불만족스러운 시공에 대해 법적으로 시정할 의무가 있습니다. 10년이 지난 경우에는 이러한 묵시적 보증이 적용되지 않습니다.
계약 위반은 시공상의 결함이나 건축법규 준수 문제 등의 형태로 나타날 수 있습니다. 예를 들어, 시공사가 건축 도면에 명시된 자재를 더 저렴한 대체재로 교체하여 결과적으로 주택에 손상을 입힐 수 있습니다. 주 계약자가 고용한 하도급업체 역시 해당 작업이 적절한 기준을 충족하도록 보장해야 합니다. 예를 들어, 시공사가 고용한 타일 시공업체나 방수 시공업체 등이 이에 해당합니다. 개발업자 역시 이러한 묵시적 보증의 적용을 받습니다.
묵시적 보증은 관련 업계 전문가들이 수행하는 작업이 높은 수준을 유지하도록 장려하고, 개발업자와 재판매업자가 해당 주택이 묵시적 보증의 각 기준을 충족하도록 보장하도록 유도합니다.
2004년 11월 이후에 체결된 계약에 묵시적으로 포함되는 보증 사항은 2004년 건축법 제362I조에 규정되어 있으며, 계약서에 달리 명시되지 않는 한 다음과 같습니다:
- 건축 자재는 새 제품이어야 하며, 용도에 적합해야 합니다;
- 계약서에 용도나 소유자가 기대하는 결과가 명시되어 있는 경우, 건축 공사는 해당 용도에 합리적으로 적합해야 하며, 자재는 그 결과를 달성하기에 합리적으로 기대되는 성질과 품질을 갖추어야 한다;
- 공사 일정은 다음과 같습니다:
- 적절하고 유능한 방식으로;
- 합리적인 주의와 전문성을 가지고;
- 계약서의 설계도면 및 시방서에 따라;
- 건축 허가서에 따라; 그리고
- 모든 법률 및 법적 요건에 따라;
- 공사 작업은 계약서에 명시된 기한까지(또는 구체적인 기한이 없는 경우 합리적인 기간 내에) 완료되어야 하며; 그리고
- 공사가 완료되면 해당 주택은 입주할 수 있게 될 것입니다.
심판
2004년 건축법 제362J조 제2항 (a)호는 하나 이상의 묵시적 보증 조항이 위반된 경우, 기존 및 후임 주택 소유자가 2002년 건설계약법에 따른 중재 절차를 통해 소송을 제기할 수 있다고 규정하고 있습니다. 물론 이는 10년 이내에 이루어져야 합니다.
이용 가능한 모든 옵션을 고려해 볼 때, 2002년 건설계약법에 따른 중재는 다음과 같은 이유로 분쟁 해결을 위한 최상의 수단 중 하나로 꼽힙니다:
- 당사자들은 각자의 소송 비용을 부담할 것이라는 추정 규정이 있으며;
- 문서 작성 및 검토와 같은 장애물이 없는, 실용적이고 비교적 복잡하지 않은 절차;
- 중재는 법원에 소송을 제기하는 것에 비해 비용 효율적이며 비용 예측 가능성이 더 높습니다;
- 이 절차는 엄격한 법정 기한을 따르며, 시작부터 완료까지 평균 45일이 소요됩니다;
- 2002년 건설계약법은 당사자들이 계약 진행 과정에서 준수해야 할 일련의 기한을 규정하고 있으며;
- 이 절차는 모두 서류상으로 진행되며, 참석해야 할 청문회는 없습니다. 그리고
- 심판관은 최종적으로 결정을 내리게 되며, 이 결정은 지방법원에 판결로 등재됨으로써 집행력을 갖게 됩니다.
건설 분쟁 심판원(Building Disputes Tribunal)은 조정 청구 절차를 처음부터 끝까지 원활하게 진행하고 안내해 드리는 조정 서비스를 제공하며, 소액 청구에 대해서는 고정 수수료 제도를 운영하고 있습니다. 전문 조정관들은 건설 분야에 풍부한 경험을 갖추고 있어 타당하고 논리 정연한 판정을 내립니다. 제공되는 조정, 중재 및 조정 서비스에 대한 자세한 정보는 다음 링크에서 확인하실 수 있습니다: https://buildingdisputestribunal.co.nz/.
주어진 상황에서 귀하에게 가장 적합한 선택지를 파악하기 위해서는 처음부터 전문적인 법률 자문을 구하는 것이 항상 권장됩니다.
참고 문헌
[1]만약 이 방식을 택하고자 한다면,‘건축 분쟁 심판소 중재 규칙’에 따른 중재가 효율적이고 적절한 해결 방안이 될 것입니다.
