पृष्ठभूमि
विनयार्ड क्वार्टर रेजिडेंट्स एसोसिएशन इंक ( एसोसिएशन ) एक निगमित संस्था है जिसके सदस्यों में विनयार्ड क्वार्टर क्षेत्र में स्थित एक कॉम्प्लेक्स के अपार्टमेंट के मालिक शामिल हैं, जो ऑकलैंड के मध्य में बंदरगाह के पास स्थित है। यह कॉम्प्लेक्स 30 मैडेन के नाम से जाना जाता है और इसमें 150 अपार्टमेंट हैं।
ओरम्स ग्रुप लिमिटेड ( ओरम्स ) 1987 से इस क्षेत्र में वाणिज्यिक समुद्री व्यवसाय संचालित कर रहा है। इसका परिसर 30 मैडेन कॉम्प्लेक्स के सामने वाली सड़क के दूसरी ओर समुद्र तट पर स्थित है। इस व्यवसाय को ओरम्स मरीन विलेज के नाम से जाना जाता है। यह नौकाओं के लिए ड्राई स्टैक स्टोरेज, सुपर याच की सर्विसिंग और रिफिटिंग के लिए परिसर प्रदान करता है, और इसमें 30 से अधिक विशेषज्ञ समुद्री व्यवसाय स्थित हैं।
नवंबर 2018 में, ओरम्स ने ऑकलैंड काउंसिल से उस भूमि के पुनर्विकास के लिए अनुमति मांगी, जिस पर वह अपना व्यवसाय चला रहा था। इसमें कई मौजूदा इमारतों को ध्वस्त करना और पांच नई इमारतों का निर्माण करना शामिल था, जिनमें से दो के लिए संसाधन अनुमति की आवश्यकता थी क्योंकि वे 'अधिक ऊंचाई' की थीं। क्षेत्र में ज़ोनिंग नियमों के अनुसार केवल 18 मीटर तक की ऊंचाई वाली इमारतों की अनुमति है और ओरम्स दो इमारतों को 25 मीटर की ऊंचाई तक बनाना चाहता था। अधिक ऊंचाई वाली इमारतों में से एक ( भवन 1ए ) 30 मैडेन के ठीक सामने सड़क के पार स्थित होनी थी, और दूसरी ( भवन 2 ), जिसमें दो बड़े नाव शेड थे और जिनका उपयोग 620 टन की ट्रैवल लिफ्ट के साथ नावों को बाहर निकालने की सुविधा के रूप में किया जाना था, सड़क पर कुछ आगे स्थित थी।
जब ओरम्स ने अनुमति के लिए आवेदन किया, तब तक 30 मैडेन का निर्माण नहीं हुआ था, लेकिन उसे अनुमति मिल चुकी थी। 30 मैडेन का मुख्य विकासकर्ता ऑकलैंड परिषद द्वारा नियंत्रित कंपनी, एके पानुकु डेवलपमेंट ऑकलैंड लिमिटेड ( पानुकु ) थी। पानुकु उस भूमि की मालिक थी जिस पर 30 मैडेन का निर्माण होना था और उसने विकास कार्यों को पूरा करने के लिए एक तृतीय पक्ष, विलिस बॉन्ड लिमिटेड ( विलिस बॉन्ड ) के साथ समझौता किया था। 30 मैडेन के कई अपार्टमेंट परिसर के पूरा होने से पहले ही खरीदारों को बेच दिए गए थे। पानुकु उस भूमि की भी मालिक थी जिस पर ओरम्स मरीन विलेज संचालित होता था और उसने उस स्थल के विकास के लिए ओरम्स के साथ एक समझौता भी किया था।
सूचित करना है या नहीं: कानून
संसाधन प्रबंधन अधिनियम 1991 में यह प्रावधान है कि क्या नियोजन सहमति के लिए आवेदन की सूचना दी जानी चाहिए। [2] सूचना देने के दो तरीके हैं: सार्वजनिक और सीमित। दोनों में कई चरण शामिल हैं। यदि सार्वजनिक सूचना नहीं दी जाती है, तो सीमित सूचना देने का मूल्यांकन किया जाता है और एक चरण में प्रभावित व्यक्ति को सूचित करना आवश्यक होता है। कोई व्यक्ति प्रभावित व्यक्ति तब माना जाएगा जब सहमति देने वाला प्राधिकरण यह निर्णय ले कि गतिविधि के प्रतिकूल प्रभाव उस व्यक्ति पर मामूली या मामूली से अधिक (लेकिन मामूली से कम नहीं) हैं।
संसाधन उपयोग की अनुमति बिना सूचना दिए ही प्रदान कर दी गई।
शहर के परिदृश्य पर इनका प्रतिकूल प्रभाव नगण्य से भी कम होगा और ये विनयार्ड प्रेसिंक्ट के भीतर एक ऐसे निर्मित स्वरूप में योगदान देंगे जो शहर के क्षितिज में सकारात्मक योगदान देने के साथ-साथ विनयार्ड प्रेसिंक्ट के उभरते विकास के संदर्भ में भी उपयुक्त होगा।
2019 में, आयुक्त ने निर्णय लिया कि ओराम्स के संसाधन सहमति के आवेदन को सार्वजनिक रूप से या सीमित आधार पर अधिसूचित करने की आवश्यकता नहीं है, और आवेदन को मंजूरी दे दी। तदनुसार, ओराम्स ने निर्माण कार्य शुरू कर दिया।
30 मैडेन के मालिकों पर कार्यों का प्रभाव
2022 में, 30 मैडेन के निवासियों को एहसास हुआ कि ओरम्स द्वारा निर्मित इमारतें कितनी अधिक ऊँची थीं। इसके परिणामस्वरूप एसोसिएशन ने जुलाई 2022 में ओरम्स के साथ चिंताएँ उठाईं और फिर, नवंबर 2022 में, उसने आयुक्त के उस निर्णय की न्यायिक समीक्षा के लिए कार्यवाही दायर की कि संसाधन सहमति आवेदन को गैर-अधिसूचित आधार पर आगे बढ़ाया जा सकता है। [3]
एसोसिएशन की शिकायत थी कि कमिश्नर 30 मैडेन कॉम्प्लेक्स के भावी निवासियों को निर्माण कार्यों के कारण होने वाली दृश्य सौंदर्य संबंधी हानि की पहचान करने और उस पर विचार करने में विफल रहे। एसोसिएशन ने कहा कि यह मुद्दा एईई रिपोर्ट में स्पष्ट रूप से उठाया गया था। एसोसिएशन ने कमिश्नर के निर्णय को त्रुटिपूर्ण मानते हुए रद्द करने और परिषद को गैर-सूचित आधार पर संसाधन सहमति आवेदन को आगे बढ़ाने की अनुमति देने के निर्णय पर पुनर्विचार करने का आदेश देने की मांग की।
न्यायिक समीक्षा और राहत प्रदान करने के संबंध में न्यायालय का विवेकाधिकार
आयुक्त के निर्णय में ऐसा कुछ भी नहीं है जिससे यह संकेत मिले कि उन्होंने भवन 2 के आसपास बनने वाले अपार्टमेंटों के निवासियों को दृश्य सौंदर्य के मूल्य में होने वाली हानि पर विचार किया हो, जो उनके दृश्यों में कमी या हानि के कारण हो सकती है।लेकिन मामला यहीं खत्म नहीं हुआ। निर्णय प्रक्रिया में खामियां पाए जाने के बाद, न्यायालय ने इस मुद्दे पर विचार किया कि क्या उसे निर्णय को रद्द करने के लिए अपने विवेक का प्रयोग करना चाहिए। न्यायाधीश ने कहा कि न्यायालय आम तौर पर राहत प्रदान करता है जहां समीक्षा योग्य त्रुटि सिद्ध हो चुकी हो, लेकिन इसके पास उचित कारणों के आधार पर राहत देने से इनकार करने का विवेकाधिकार है।एसोसिएशन के लिए दुर्भाग्यवश, माननीय न्यायाधीश ने अदालत द्वारा राहत न देने के अपने विवेक का प्रयोग करने को उचित ठहराने वाले कई कारण माने।
चुनौती में देरी के प्रभाव
एसोसिएशन द्वारा सहमति को चुनौती देने की सूचना देने में देरी और फिर कार्यवाही शुरू करने में देरी के प्रभावों पर विचार किया गया। न्यायालय ने पाया कि भवन 2 अब बनकर तैयार है और पूरी तरह से चालू है, और यह माना कि इस अंतिम चरण में संसाधन सहमति को रद्द करना ओरम्स के लिए गंभीर नुकसान का कारण बनेगा। इसका कारण यह था कि भवन 2 अपनी वर्तमान ऊंचाई बनाए रखे बिना इच्छानुसार कार्य नहीं कर सकता था।
इससे राहत प्रदान करने की उपयोगिता पर विचार किया गया। चूंकि इमारत की ऊंचाई कम करना ओरम्स के लिए एक व्यवहार्य विकल्प नहीं था, इसलिए माननीय न्यायाधीश ने निम्नलिखित पर विचार किया:
इस बात की संभावना न के बराबर है कि अधिसूचना प्रक्रिया के परिणामस्वरूप परिषद ओरम्स को भवन 2 की ऊंचाई को मानकों के अनुरूप स्तर तक कम करने के लिए बाध्य करेगी। यह कारक परिषद से अधिसूचना के मुद्दे पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता की उपयोगिता पर प्रश्नचिह्न लगाता है।
इसके बाद माननीय न्यायाधीश ने उन इकाइयों की संख्या पर गौर किया जिनकी दृश्यता समाप्त हो गई थी और पाया कि ऐसी इकाइयों की संख्या अपेक्षाकृत कम होने की संभावना है।
क्या आपको विलिस बॉन्ड और पानुकु याद हैं?
पता चला कि विलिस बॉन्ड ने 2019 में ही ओरम्स और पानुकु के साथ पारस्परिक रूप से लाभकारी समझौते किए थे, जिनका सीधा लाभ मैडेन 30 के निवासियों को मिलना था, और इन समझौतों की जानकारी एसोसिएशन को थी। 2018 में, विलिस बॉन्ड को चिंता थी कि ओरम्स के प्रस्तावित निर्माण से 30 मैडेन के भीतर स्थित इकाइयों से दिखने वाले दृश्यों पर असर पड़ेगा। उसने बिल्डिंग 1ए और बिल्डिंग 2 दोनों के लिए प्रस्तावित ऊंचाई सीमा पर आपत्ति दर्ज कराई थी।
इसके बाद पानुकु ने ओरम्स और विलिस बॉन्ड के बीच इन इमारतों की ऊंचाई को लेकर बातचीत में मध्यस्थता की, जिसके परिणामस्वरूप विलिस बॉन्ड ने बिल्डिंग 2 की प्रस्तावित ऊंचाई पर अपनी आपत्ति वापस ले ली और इसके बदले में ओरम्स बिल्डिंग 1A की ऊंचाई को 18 मीटर तक कम करने पर सहमत हो गया। पानुकु ने एक और रियायत देते हुए 30 मैडेन में विलिस बॉन्ड द्वारा अपने विकास के दूसरे चरण के लिए अधिग्रहित की जाने वाली भूमि के मूल्य पर पुनर्विचार करने पर भी सहमति व्यक्त की।
निष्कर्ष
अंततः न्यायालय ने पाया कि भवन संख्या 2 की ऊँचाई को चुनौती देने का समय समाप्त हो चुका है और 30 मैडेन के वर्तमान निवासी 2019 में अपने पूर्ववर्ती द्वारा लिए गए निर्णयों से प्रभावी रूप से बाध्य हैं । अपने अधिकारों का समय पर और सचेत रूप से पालन करना आवश्यक था, लेकिन इस मामले में ऐसा नहीं हुआ, इसलिए कोई राहत नहीं दी गई।
