पृष्ठभूमि
जुलाई 2019 में वादी श्री स्टॉट और उनकी साथी सुश्री सैवेजौ ( वादी ) ने हैमिल्टन स्थित अपलिफ्टिंग होम्स लिमिटेड ( अपलिफ्टिंग ) से 158,000 डॉलर (जीएसटी सहित) में 20वीं सदी के आरंभ का एक लकड़ी का बंगला खरीदा, जिसे रेमुएरा से कटिकाटी में स्थानांतरित किया जाना था। बिक्री मूल्य में मूल फ्लोर प्लान में कोई बदलाव किए बिना और मौजूदा छत सामग्री का उपयोग करते हुए वादियों की ओर से तैयार और प्रस्तुत किए जाने वाले भवन निर्माण सहमति योजनाएं भी शामिल थीं। [1]
इस घर को अक्टूबर 2019 में स्थानांतरित किया गया था। कटिकाटी पवन क्षेत्र में अतिरिक्त हवा के लिए अतिरिक्त सहारा, नींव का काम और छत की संरचना प्रदान करने पर वेस्टर्न बे ऑफ प्लेंटी जिला परिषद के जोर देने के कारण इसे स्थानांतरित करना जटिल हो गया था।
अनुबंध के तहत, पक्षकारों ने निम्नलिखित प्रासंगिक नियमों और शर्तों पर सहमति व्यक्त की, जिनका सारांश इस प्रकार है:
- अपलिफ्टिंग यह सुनिश्चित करने के लिए जिम्मेदार था कि इस अनुबंध की अवधि के दौरान व्यापार की शर्तों के अनुसार भवन का स्थानांतरण पेशेवर, कुशल तरीके से किया जाए । [2]
- अपलिफ्टिंग द्वारा किए गए सभी कार्य न्यूजीलैंड बिल्डिंग कोड और एनजेडएस 3604:2011, लकड़ी के फ्रेम वाली इमारतों की संरचना के लिए बिल्डिंग कोड के अनुपालन के न्यूजीलैंड मानक साधन का अनुपालन करेंगे। [3]
- घर को केवल मौजूदा सामग्रियों के साथ ही स्थानांतरित किया जाएगा और जब घर अस्थायी खंभों पर था तब किसी भी प्रकार की क्षति के लिए अपलिफ्टिंग जिम्मेदार नहीं थी।
अतः यह अनुबंध आवासीय भवन निर्माण अनुबंध के अंतर्गत भवन निर्माण कार्य के लिए था और भवन अधिनियम 2004 के अंतर्गत वारंटी निहित थीं, साथ ही उपभोक्ता गारंटी अधिनियम 1993 के अंतर्गत कार्य पूर्ण करने का समय भी निहित था।
वादी घर की हालत देखकर व्यथित और हताश थे, और उन्हें आशंका थी कि काटिकाटी स्थित उनकी संपत्ति पर अस्थायी नींव पर रहते हुए घर को और नुकसान हो सकता है। [4] तूफान से हुए नुकसान और स्थानांतरण के दौरान होने वाले सामान्य नुकसान को लेकर असहमति थी। अपलिफ्टिंग के एजेंट प्रेस्टीज बिल्डर्स ने वादियों से मुलाकात की और कई रियायतें और वादे किए।
भवन निर्माण की अनुमति मिलने तक, घर को कटिकाटी स्थल पर अस्थायी नींव पर रखा गया था। 13 मई 2020 को (कोविड-19 लॉकडाउन हटने के बाद) भवन निर्माण की अनुमति मिलने के बाद, अपलिफ्टिंग कंपनी ने जुलाई 2020 में घर को स्थायी नींव पर पुनः स्थापित किया और घर की आंतरिक सज्जा और छत का काम अधूरा ही किया।
इसके बाद अपलिफ्टिंग की साइट पर उपस्थिति अनियमित रही। प्रेस्टीज बिल्डर्स ने छत पर काम करवाया, जिसके बारे में जनवरी 2021 में वादी के बिल्डर ने चिंता व्यक्त की। बिल्डर की रिपोर्ट में घर के खराब पुनर्निर्माण का उल्लेख किया गया था और बताया गया था कि दोषों को दूर करने के लिए काफी काम की आवश्यकता होगी। लकड़ी में गंभीर सड़न के क्षेत्र थे और छत और खंभे समस्याग्रस्त थे। वादी द्वारा नियुक्त मात्रा सर्वेक्षकों ने इन कार्यों की लागत $520,000 (जीएसटी सहित) से अधिक आंकी; वैकल्पिक रूप से, विध्वंस और मरम्मत की लागत $24,000–$33,000 (जीएसटी सहित) थी। [5] न्यायाधीश ने बाद में फैसला सुनाया कि यह अपेक्षा अवास्तविक थी।
नवंबर 2020 के मध्य के बाद अपलिफ्टिंग द्वारा कुछ भी नहीं किया गया, और जून 2021 के मध्य तक पूरा करने के लिए उचित समय बीत चुका था। [6] न्यायमूर्ति जगोस ने टिप्पणी की:
[60] … यह प्रासंगिक है कि सैवेजौ/स्टॉट्स ने इस उद्देश्य को “इस प्रकृति और गुणवत्ता का बताया था जिससे [भवन] वादियों द्वारा अपने पारिवारिक घर के रूप में रहने योग्य हो सके”। यह तर्क मान्य नहीं है: किसी भी दृष्टिकोण से, भवन को स्थल पर पुनः निर्मित किए जाने के बाद, घर को रहने योग्य बनाने के लिए सैवेजौ/स्टॉट्स का बहुत महत्वपूर्ण दायित्व बना रहा। … न ही अपलिफ्टिंग का स्थल पर बने अस्थायी चबूतरे पर भवन को मौसम या अन्य क्षति से बचाने का कोई दायित्व था: अनुबंध के खंड 16 और 18 में यह स्पष्ट किया गया था कि यह अपलिफ्टिंग का दायित्व नहीं था।
9 अप्रैल 2021 के पत्र द्वारा, वादी के वकीलों ने अपलिफ्टिंग को पत्र लिखकर उसके खराब कार्य गुणवत्ता और अनुबंध उल्लंघनों का आरोप लगाया और वादी के खर्चों की प्रतिपूर्ति के साथ-साथ घर को साइट से हटाने की मांग की। अंततः 19 जुलाई 2021 को वादी के वकीलों ने अपलिफ्टिंग के वकीलों को सूचित किया कि उन्होंने उपभोक्ता गारंटी अधिनियम (उचित कौशल और देखभाल से संबंधित धारा 28 , किसी विशेष उद्देश्य के लिए उपयुक्तता से संबंधित धारा 29 और पूर्णता के समय से संबंधित धारा 30 ) के उल्लंघनों के आधार पर 22 जुलाई 2019 के अनुबंध को रद्द कर दिया है। भवन अधिनियम 2004 के कथित उल्लंघनों, विशेष रूप से धारा 362I(1 ) का भी उल्लेख किया गया था। कार्यवाही 27 अगस्त 2021 को शुरू की गई थी।
24 मई 2022 को वादी ने कटिकाटी स्थित अपनी संपत्ति को 1.25 मिलियन डॉलर में कुछ शर्तों के साथ बेच दिया, जिनमें घर को हटाना भी शामिल था, जिसे तदनुसार ध्वस्त कर दिया गया। वे नेल्सन चले गए।
वादी पक्ष ने अनुबंध के उल्लंघन के आधार पर अनुबंध रद्द करने के अधिकार का दावा करते हुए 33,000 डॉलर की व्यर्थ लागत और 35,000 डॉलर के सामान्य हर्जाने के रूप में मुकदमा दायर किया। उन्होंने भवन अधिनियम 2004 , उपभोक्ता गारंटी अधिनियम 1993 और अनुबंध एवं वाणिज्यिक अधिनियम 2017 का हवाला दिया।
निर्णय
न्यायमूर्ति जगोस ने टिप्पणी की:
- पुनर्स्थापन अनुबंध के तहत अपलिफ्टिंग को भुगतान की गई धनराशि के अलावा, भवन निर्माण की अनुमति मिलने से पहले अनुबंध के निष्पादन के संबंध में वादी द्वारा किए गए अन्य व्यय उनके अपने जोखिम पर थे।
- अपलिफ्टिंग ने जून 2020 की शुरुआत में पाइलिंग कार्य शुरू करके अनुबंध की पुष्टि की, अनुबंध के तहत सैवेजौ/स्टॉट्स का बाद का व्यय उनकी इस अपेक्षा के कारण था कि अपलिफ्टिंग अपने संविदात्मक दायित्वों का पालन करेगा । [11]
- अपलिफ्टिंग के साथ किए गए अनुबंध के संदर्भ में वादी की अपेक्षाएँ अवास्तविक थीं। ऐसा प्रतीत होता है कि उन्हें अपलिफ्टिंग द्वारा भवन के परिवहन और पुनर्निर्माण के अलावा नए स्थल पर अपने घर की स्थापना के लिए अतिरिक्त आवश्यकताओं की कोई पूर्व समझ नहीं थी, जिसे अनुबंध ने स्पष्ट रूप से उनकी जिम्मेदारी बना दिया था, जिसे विशेष रूप से व्यक्त नहीं किया गया था । [12]
- परिवहन के बाद हुई क्षति उम्मीदों के अनुरूप थी।
- जब घर अपने अस्थायी खंभों पर था, तब अपलिफ्टिंग इमारत को होने वाले किसी भी नुकसान के लिए जिम्मेदार नहीं था। [13]
- यह अपलिफ्टिंग की सराहनीय बात थी कि उन्होंने वादी पक्ष की मदद के लिए लगातार की गई गुहार का जवाब दिया।
- वादी ने विशिष्ट “नुकसानों” की एक सूची प्रस्तुत की। किराये के दावे को इस तरह के नुकसान को उचित रूप से पूर्वानुमानित साबित करने के लिए बहुत ही सट्टा माना गया। [14]
- अनुबंध के तहत अपलिफ्टिंग के वैध और अनुपालनकारी व्यय को मान्यता देने के लिए दावा किए गए मुआवजे पर 50% कटौती उचित मानी गई। [15]
न्यायाधीश ने वादी पक्ष को उनकी बीमा पॉलिसी के तहत प्राप्त 22,400 डॉलर की राशि में से कटौती कर दी, लेकिन घर को ध्वस्त करने की लागत और वादी पक्ष के भवन विशेषज्ञों की रिपोर्ट को कोई मान्यता नहीं दी।
छह दिनों की सुनवाई के बाद, न्यायमूर्ति जगोस ने अनुबंध और वाणिज्यिक कानून अधिनियम 2017 की धारा 43(3)(3)(ए) के तहत अपलिफ्टिंग द्वारा किए गए उल्लंघनों के कारण हुई वास्तविक हानि के लिए वादी को 94,911.53 डॉलर की क्षतिपूर्ति राशि प्रदान की। कम की गई राशि का आधार संविदात्मक आवश्यकताओं और प्रत्येक पक्ष पर लगाए गए दायित्वों का सख्त शब्दांकन है।
निष्कर्ष
अपने सपनों के घर को स्थानांतरित करते समय, यह स्वाभाविक है कि घर को नए स्थान पर ले जाने के बाद उसे रहने योग्य बनाने में हजारों डॉलर खर्च करने पड़ सकते हैं। स्थानांतरण कंपनी से संपर्क करने से पहले अनुबंध की शर्तों की समीक्षा करना आवश्यक है। मुकदमा तो दायर किया गया, लेकिन पूरी राशि का फैसला नहीं हुआ, और मुकदमेबाजी की लागत और देरी के कारण मध्यस्थता आकर्षक विकल्प बन जाती है, जैसे कि न्यूजीलैंड विवाद समाधान केंद्र द्वारा दी जाने वाली सेवाएं।
संदर्भ
[1] स्टॉट बनाम अपलिफ्टिंग होम्स लिमिटेड [2023] एनजेडएचसी 1514 [11] पर।
[2] स्टॉट , ऊपर एन 1, [10] पर।
[3] यह भवन निर्माण की अनुमति की एक शर्त भी थी।
[4] स्टॉट , ऊपर एन 1, [19] पर।
[5] स्टॉट , ऊपर n 1, [37] पर
[6] स्टॉट , ऊपर एन 1, [58] पर।
[7] भवन अधिनियम 2004 की धारा 362O।
[8] स्टॉट , ऊपर एन 1, [66] पर।
[9] स्टॉट , ऊपर एन 1, [68] पर।
[10] स्टॉट , ऊपर एन 1, [69] पर; और फ़ॉरेस्ट होल्डिंग्स लिमिटेड बनाम मंगातु ब्लॉक्स इनकॉर्पोरेशन [2017] एनजेडएचसी 448, [2017] एनजेडएआर 671 [27]–[29] पर, माओरी ट्रस्टी बनाम क्लार्क [1984] 1 एनजेडएलआर 578 (सीए) 584 पर उद्धृत।
[11] स्टॉट , ऊपर एन 1, [72] पर।
[12] स्टॉट , ऊपर एन 1, [78] पर।
[13] स्टॉट , ऊपर एन 1, [80] पर।
[14] स्टॉट , ऊपर एन 1, [74] पर।
[15] स्टॉट , ऊपर एन 1, [85] पर।
