डब्ल्यूएचआरएस अधिनियम
मामले की बारीकियों को देखने से पहले, डब्ल्यूएचआरएस अधिनियम की जांच करना उचित होगा।
न्यूजीलैंड में WHRS अधिनियम की स्थापना उन समस्याओं के समाधान में मदद करने के लिए की गई थी जो घरों में रिसाव की समस्या से संबंधित थीं, जिसने 1988 से 2004 के बीच निर्मित कई लकड़ी के फ्रेम वाले घरों को प्रभावित किया था।
WHRS अधिनियम मकान मालिकों को मौसमरोधी दोषों की मरम्मत के लिए वित्तीय सहायता प्राप्त करने का एक तंत्र प्रदान करता है। इसमें निधि के लिए पात्रता का निर्धारण और उपलब्ध वित्तीय सहायता की सीमा शामिल है। यह मकान मालिकों और बिल्डरों या अन्य जिम्मेदार पक्षों के बीच मौसमरोधी दोषों से संबंधित विवादों के समाधान के लिए एक संरचित प्रक्रिया प्रदान करता है, और समाधान प्रक्रिया की देखरेख और प्रबंधन में MBIE की एक महत्वपूर्ण भूमिका स्थापित करता है।
WHRS अधिनियम सामान्यतः केवल आवासीय भवनों को ही कवर करता है। विशेष रूप से, यह निम्नलिखित पर लागू होता है:
- आवासीय भवन: इनमें एकल मकान और बहु-इकाई परिसर शामिल हैं, जैसे कि टाउनहाउस या अपार्टमेंट भवन, जिनमें मौसमरोधी क्षमता संबंधी समस्याएं हैं।
- बहु-इकाई परिसर: यह अधिनियम इकाई स्वामित्व वाले परिसरों (जैसे, अपार्टमेंट भवन या कॉन्डोमिनियम-शैली के विकास) पर भी लागू होता है, बशर्ते वे अधिनियम के तहत कुछ मानदंडों को पूरा करते हों।
ओक शोर्स विकास
ओक शोर्स डेवलपमेंट में सात मुख्य इकाइयाँ और साझा क्षेत्र शामिल हैं।
20 मई 2013 को, ओक शोर्स के बॉडी कॉर्पोरेट ने मौसम संबंधी समस्याओं के कारण एमबीआईई से मूल्यांकन रिपोर्ट का अनुरोध किया। 20 जनवरी 2015 को अंतिम रूप से तैयार हुई रिपोर्ट में संपूर्ण विकास परियोजना के लिए दावे की पात्रता दर्शाई गई। हालांकि, 18 फरवरी 2015 को, एमबीआईई ने इस बात पर चिंता व्यक्त की कि क्या ब्लॉक 4 की इकाइयां आवासीय मकानों की श्रेणी में आती हैं, क्योंकि मूल भवन निर्माण की अनुमति एक वाणिज्यिक भवन के लिए थी। अंततः एमबीआईई ने पात्रता निर्धारित करते हुए एक पत्र लिखा, जिसमें ब्लॉक 4 को बाहर रखा गया।
बॉडी कॉर्पोरेट ने तर्क दिया कि फरवरी 2016 के निर्णय में ओक शोर्स के सभी चार ब्लॉकों को पात्र दावे में शामिल किया जाना चाहिए था। ब्लॉक 4 की अनुमानित मरम्मत लागत 12 मिलियन डॉलर थी, जिसमें संभावित वित्तीय सहायता इस राशि के 25% को कवर कर सकती थी।
उच्च न्यायालय से यह तय करने के लिए कहा गया था कि क्या पात्रता संबंधी निर्णय में संपूर्ण परिसर शामिल है या केवल ब्लॉक 1, 2 और 3, और क्या ब्लॉक 4 को बाहर करना कानूनी रूप से उचित था।
उच्च न्यायालय का निर्णय
उच्च न्यायालय में इस निर्णय को चुनौती देने के लिए कई अलग-अलग आधार उठाए गए। हालांकि, मुख्य तर्क के कारण उच्च न्यायालय ने पात्रता मानदंडों के आकलन में एमबीआईई की शक्तियों की जांच की और यह भी देखा कि ये मानदंड मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट के साथ किस प्रकार मेल खाते हैं।
बॉडी कॉर्पोरेट ने तर्क दिया कि पात्रता प्रपत्र का एकमात्र प्रासंगिक पहलू अंतिम निष्कर्ष था जिसमें कहा गया था कि दावा पात्र था और पूरे परिसर से संबंधित था।
हालाँकि, उच्च न्यायालय ने इस तर्क को खारिज कर दिया। इसने निर्धारित किया कि वैधानिक आवश्यकताओं ने निर्णयकर्ता की भूमिका को सीमित कर दिया और आवास मानदंड को रद्द नहीं कर सकता। उच्च न्यायालय ने कहा: [1]
मैं इस दस्तावेज़ की निष्पक्ष व्याख्या स्वीकार नहीं करता, विशेष रूप से वैधानिक संदर्भ को ध्यान में रखते हुए। कानून के अनुसार, निर्णय लेने वाले के पास "आवासीय मकान" की आवश्यकताओं को दरकिनार करने का अधिकार नहीं है, और न ही उसने ऐसा करने का प्रयास किया है। गैर-आवासीय मुख्य इकाइयों को आवासीय मकान के रूप में मानने का कोई सर्वमान्य अधिकार नहीं है। उदाहरण के लिए, तीसरी मंजिल पर एक रेस्तरां, एक स्वागत कक्ष, कर्मचारियों के क्वार्टर और अन्य सम्मेलन सुविधाएं हैं। उस मंजिल का लेआउट इस बात से पूरी तरह असंगत है कि उस मुख्य इकाई का उपयोग निजी निवास के मुख्य उपयोग के लिए किया जा रहा है।
न्यायालय ने कहा कि संपूर्ण परिसर की अवधारणा उन सामूहिक मुकदमों से संबंधित है जिनमें एक प्रतिनिधि परिसर के सभी मालिकों की ओर से दावा करता है। दावा करने के लिए, प्रतिनिधि को कम से कम 75% आवासीय इकाई मालिकों से अनुमति प्राप्त करनी होगी। इस प्रावधान का उद्देश्य व्यक्तिगत मालिकों को परस्पर विरोधी रुख अपनाने या "विरोध" करने से रोकना है।
इस मामले में, दावे को पूरे परिसर के लिए योग्य माना गया, लेकिन यह सख्ती से केवल उन इकाइयों तक सीमित था जो आवासीय मकानों की श्रेणी में आती हैं। दावे की "योग्यता" का निर्धारण दस्तावेजों में स्पष्ट की गई सीमा तक ही लागू होता है और परिसर की सभी इकाइयों पर लागू नहीं होता है।
निष्कर्ष
संक्षेप में, रिसाव वाली इमारतों से संबंधित दावों की पात्रता इस शर्त द्वारा सख्ती से नियंत्रित होती है कि संबंधित इकाइयाँ आवासीय मकान होनी चाहिए। किसी परिसर की समग्र पात्रता के संबंध में किसी भी व्यापक दावे के बावजूद, आवासीय मकान की वैधानिक परिभाषा स्पष्ट है और इसे नकारा नहीं जा सकता। तकनीकी सेवा प्रबंधक का मूल्यांकन और अंतिम पात्रता निर्धारण इन आवश्यकताओं के अनुरूप होना चाहिए, जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि दावों को उचित रूप से वर्गीकृत किया गया है और गैर-आवासीय इकाइयों को पात्रता से बाहर रखा गया है।
संदर्भ
[1] [77] पर.
