पृष्ठभूमि
रॉबर्ट्स बनाम जूल्स कंसल्टेंसी लिमिटेड (इन लिक्व) के मामले में, न्यूजीलैंड की अपीलीय अदालत ने उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए 118,500 डॉलर के हर्जाने को बढ़ाने की अपील को खारिज कर दिया, क्योंकि अदालत ने पाया कि एक संपत्ति प्रबंधक ने फेयर ट्रेडिंग एक्ट ( अधिनियम ) का उल्लंघन किया था जब वह मध्य वेलिंगटन में एक बहु-इकाई अपार्टमेंट भवन की मौसमरोधी क्षमता के बारे में एक खरीदार को पूरी जानकारी देने में विफल रही थी।
इसके बजाय, अपील न्यायालय ने संपत्ति प्रबंधक की प्रति-अपील (आंशिक रूप से) स्वीकार कर ली, और खरीदार के अपने नुकसान में योगदान के लिए उच्च न्यायालय के न्यायाधीश द्वारा अनुमत 15 प्रतिशत की बजाय 40 प्रतिशत की कटौती लागू की।
तथ्य
श्री रॉबर्ट्स ( अपीलकर्ता ) ने फरवरी 2014 में वेलिंगटन स्थित सिरोको अपार्टमेंट्स ( सिरोको ) में 397,000 डॉलर में एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए सशर्त समझौता किया था। उन्होंने इस समझौते को बिना शर्त घोषित कर दिया, क्योंकि कंपनी की सचिव और संपत्ति प्रबंधक, सुश्री लेलॉयर (दूसरी प्रतिवादी) ने कहा था कि केवल पैदल मार्गों से संबंधित ही मौसमरोधी समस्याएँ थीं, जिन्हें ठीक कर दिया गया था। समझौते के बाद, श्री रॉबर्ट्स को पता चला कि सिरोको में मौसमरोधी व्यवस्था में गंभीर खामियाँ थीं। श्री रॉबर्ट्स ने सुश्री लेलॉयर पर मुकदमा दायर किया और 600,000 डॉलर से अधिक के नुकसान का दावा किया।
उच्च न्यायालय ने सुश्री लेलॉयर के बयानों को झूठा और भ्रामक पाया तथा पाया कि उन्होंने निष्पक्ष व्यापार अधिनियम 1986 की धारा 9 और 14 का उल्लंघन किया है। न्यायाधीश ने 110,000 डॉलर का हर्जाना दिया, जिसमें से 15 प्रतिशत की कटौती के साथ सह-दोषपूर्ण लापरवाही के लिए आनुपातिक राशि घटा दी गई, क्योंकि श्री रॉबर्ट्स ने पूर्व-खरीद भवन रिपोर्ट प्राप्त नहीं की थी और कॉर्पोरेट निकाय समिति की कार्यवाही की प्रतियां नहीं मांगी थीं। न्यायाधीश ने मानसिक तनाव और असुविधा के लिए 25,000 डॉलर का सामान्य हर्जाना भी दिया।
विशेष क्षतिपूर्ति का आकलन करते समय, न्यायालय ने अपार्टमेंट की खरीद मूल्य की तुलना मार्च 2014 में उसके बाजार मूल्य से की, जब भ्रामक बयान दिए गए थे।
श्री रॉबर्ट्स और सुश्री लेलोइर दोनों ने उच्च न्यायालय के फैसले के खिलाफ अपील की।
श्री रॉबर्ट्स ने तर्क दिया कि उच्च न्यायालय ने गलती की क्योंकि नवंबर 2019 में सुनवाई की तारीख पर सिरोको अपार्टमेंट के बाजार मूल्य के आधार पर क्षतिपूर्ति का आकलन किया जाना चाहिए था, मानो उसमें कोई खराबी न हो। उन्होंने सिरोको में हुई क्षति के आकलन के लिए लगाए गए विशेष करों में अपने हिस्से के मुआवजे के साथ-साथ वैकल्पिक आवास में स्थानांतरित होने के भविष्य के खर्चों की भी मांग की। इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि न्यायाधीश को सह-दोषी लापरवाही के लिए क्षतिपूर्ति राशि कम नहीं करनी चाहिए थी।
अपनी प्रति-अपील में, सुश्री लेलोइर ने तर्क दिया कि श्री रॉबर्ट्स को कोई नुकसान नहीं हुआ, क्योंकि उनके जैसे अन्य सिरोको अपार्टमेंट 2014 में समान कीमतों पर बिके थे और सहभागी लापरवाही में कमी की गणना 40 प्रतिशत की दर से की जानी चाहिए थी।
अपील न्यायालय का निर्णय
अपील न्यायालय को यह तय करना था कि क्या न्यायाधीश ने सहभागी लापरवाही के लिए किसी भी कटौती से पहले क्षतिपूर्ति के आकलन में गलती की थी, क्या सहभागी लापरवाही के लिए क्षतिपूर्ति कम करना गलत था, और क्या सहभागी लापरवाही को मान्यता देने के लिए 15 प्रतिशत की कटौती पर्याप्त थी।
अपील न्यायालय ने पाया कि श्री रॉबर्ट्स अपने द्वारा दावा किए गए भविष्य के नुकसान के हकदार नहीं थे और न्यायाधीश द्वारा उल्लंघन की तिथि पर नुकसान का आकलन करने में सही निर्णय लिया गया था, जिसमें उन्होंने 2014 में श्री रॉबर्ट्स के अपार्टमेंट के बाजार मूल्य के लिए एक समान इकाई के विक्रय मूल्य का उपयोग किया था। अपील न्यायालय ने यह भी पाया कि न्यायाधीश द्वारा विशेष शुल्क और अनुमानित स्थानांतरण लागत की वसूली न करने का निर्णय सही था, क्योंकि इनमें से कोई भी लागत वहन नहीं की गई थी।
सहभागी लापरवाही का आकलन करते हुए, अपील न्यायालय ने पाया कि एक विवेकशील खरीदार किसी योग्य विशेषज्ञ से पूर्व-खरीद निरीक्षण रिपोर्ट प्राप्त करता, जिससे सिरोको में जलरोधी क्षमता से संबंधित किसी भी समस्या का पता चल जाता। इसलिए न्यायाधीश का यह निष्कर्ष उचित था कि एक विवेकशील खरीदार अधिक जानकारी प्राप्त करने के लिए कदम उठाता, जिसमें कॉर्पोरेट समिति की बैठकों का कार्यवृत्त प्राप्त करना भी शामिल था।
अपील न्यायालय ने कहा कि श्री रॉबर्ट्स द्वारा स्वयं के नुकसान में किए गए योगदान को कम करके आंका गया था और इसलिए मुआवजे में कटौती को बढ़ाकर 40 प्रतिशत कर दिया गया क्योंकि श्री रॉबर्ट्स इमारतों में रिसाव की समस्या से अवगत थे और खुद को उस जोखिम से बचाना चाहते थे। भवन संबंधी रिपोर्ट प्राप्त करने में उनकी विफलता लापरवाहीपूर्ण होने के साथ-साथ नुकसान का एक गंभीर कारण भी थी।
परिणामस्वरूप, अपील न्यायालय ने श्री रॉबर्ट्स की अपील खारिज कर दी और सुश्री लेलॉयर की प्रति-अपील स्वीकार कर ली। उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए क्षतिपूर्ति पुरस्कार को रद्द करते हुए, न्यायालय ने श्री रॉबर्ट्स के स्वयं के नुकसान में उनके योगदान के लिए 40 प्रतिशत की कटौती लागू की और 66,000 डॉलर के साथ-साथ 15,000 डॉलर का सामान्य क्षतिपूर्ति पुरस्कार प्रदान किया।
निष्कर्ष
यह मामला इस बात की स्पष्ट चेतावनी देता है कि संपत्ति संबंधी लेन-देन करते समय किसी भी पक्ष को उचित कदम और सावधानी बरतनी चाहिए, क्योंकि इसका असर अदालत द्वारा दिए जाने वाले हर्जाने पर पड़ सकता है। सहभागी लापरवाही का आकलन करते समय, अदालत दोनों पक्षों की सापेक्षिक दोषसिद्धि और उनके द्वारा की गई उन गलतियों की गंभीरता पर विचार करेगी जिनके परिणामस्वरूप नुकसान हुआ है।
