पृष्ठभूमि
… बॉडी कॉर्पोरेट और दूसरे वादी इकाई मालिकों (सीडीए) के बीच एक आचरण और वितरण समझौता। सीडीए को ग्रिमशॉज़ द्वारा 2010 में तैयार किया गया था और ग्रिमशॉज़ ने बाद में 2013 में बॉडी कॉर्पोरेट को सीडीए को मंजूरी देने की सलाह दी थी। इस पर बॉडी कॉर्पोरेट की ओर से हस्ताक्षर नहीं किए गए थे। [4]
[5] सीडीए में यह प्रावधान था कि निपटान से प्राप्त किसी भी राशि का उपयोग भवन की मरम्मत के लिए किया जाएगा और फिर दूसरे वादी इकाई मालिकों को इकाई पात्रता के आधार पर क्रेडिट आवंटित किया जाएगा। कुछ इकाई मालिक दावे में शामिल नहीं हुए, इसलिए उन्हें मरम्मत लागत के लिए कोई क्रेडिट आवंटित नहीं किया जाएगा। बॉडी कॉर्पोरेट को कोई वितरण नहीं किया गया।
जब 2007 में दावा शुरू हुआ (ग्रिमशॉज़ ने फरवरी 2008 में कार्यभार संभाला), [5] तब यूनिट टाइटल्स एक्ट 1972 अभी भी लागू था। जब 2013 में मूल दावे का निपटारा हुआ, तब तक यूनिट टाइटल्स एक्ट 2010 ( यूटीए 2010 ) दो साल से लागू था। सीडीए के संबंध में ग्रिमशॉज़ की सलाह में कोई बदलाव नहीं आया। दोनों कानूनों के बीच एक प्रमुख अंतर साझा संपत्ति के स्वामित्व के प्रबंधन में है, जो स्पेंसर ऑन बायरन के 80% हिस्से के लिए जिम्मेदार थी। यूटीए 2010 के लागू होने के बाद, बॉडी कॉर्पोरेट साझा संपत्ति का मालिक बन गया [6] और परिसर के रखरखाव और मरम्मत का उसका कर्तव्य था। [7] इससे पहले, यूनिट मालिक साझा संपत्ति के मालिक थे।
जब ग्रिमशॉज़ ने बॉडी कॉर्पोरेट के लिए कार्य करना शुरू किया, तो उसने इकाइयों की मरम्मत की लागत का दावा सुनिश्चित करने के लिए दूसरे वादियों (200 से अधिक इकाई मालिकों) को जोड़ा। जैसा कि उल्लेख किया गया है, 2010 में ग्रिमशॉज़ ने निपटान आय के वितरण के लिए एक सीडीए तैयार किया। [8]
बॉडी कॉर्पोरेट का दावा है कि ग्रिमशॉज़ ने यूटीए10 के लागू होने के बाद बॉडी कॉर्पोरेट को यह सलाह देने में विफल रहकर बॉडी कॉर्पोरेट के प्रति अपने कर्तव्य का उल्लंघन किया कि सीडीए अमान्य और/या अप्रभावी था क्योंकि:
(क) सीडीए ने उन सभी मौजूदा इकाई मालिकों को, जो द्वितीय वादी नहीं थे (गैर-वादी मालिक), निपटान में हिस्सेदारी के लाभ से वंचित कर दिया; और
(बी) दूसरे वादी जिन्होंने अपनी इकाइयाँ बेच दी थीं, उन्होंने दावा की गई क्षतिपूर्ति को अनुमानित मरम्मत लागत से बदलकर अपनी इकाइयों की बिक्री पर मूल्य की हानि कर दिया था और सीडीए ने इकाई पात्रता के आधार पर वितरण का प्रावधान किया था।
सीडीए और मुकदमे में पक्षकार के रूप में हस्ताक्षर करने वाले मालिकों और हस्ताक्षर न करने वाले या अपनी इकाइयाँ बेच चुके मालिकों के बीच मतभेद उत्पन्न हो गए। गैर-वादी मालिकों (जिन्होंने हस्ताक्षर नहीं किए थे) ने बॉडी कॉर्पोरेट में अपनी हिस्सेदारी के आधार पर सुधारात्मक निपटान राशि में हिस्सेदारी का दावा किया। विवाद को देखते हुए, ग्रिमशॉज़ ने धनराशि वितरित नहीं की; उसने एक इंटरप्लीडर दायर किया। [9] एक इंटरप्लीडर कार्यवाही (ग्रिमशॉज़ के ट्रस्ट खाते में रखी धनराशि पर अधिकार निर्धारित करने के लिए आवेदन) पर अदालत में स्वतंत्र वकीलों के माध्यम से बहस हुई, और इसमें काफी खर्च आया, जिससे सुधारात्मक कार्यों के लिए धनराशि के उपयोग में और देरी हुई। इंटरप्लीडर का समाधान अप्रैल 2016 में हुआ।
संचालन एवं वितरण समझौता एवं घटनाक्रम
सीडीए ने वकीलों से निपटने और मूल दावे का निपटारा करने के लिए एक समझौता समिति का गठन किया । निपटारे से प्राप्त शुद्ध राशि को यूनिट मालिकों के लिए बॉडी कॉर्पोरेट द्वारा रखा जाना था, जिसे उनके यूनिट अधिकारों के अनुसार उनके बीच आवंटित किया जाना था।
यदि ग्रिमशॉज़ ने बॉडी कॉर्पोरेट को उचित सलाह दी होती, तो एक नया समझौता ज्ञापन (सीडीए) तैयार किया गया होता और बॉडी कॉर्पोरेट तथा कार्यवाही में शामिल मालिक वादी पक्षों द्वारा उस पर हस्ताक्षर किए गए होते, तथा निपटान राशि का वितरण उस नए समझौते के अनुसार फरवरी या मार्च 2014 में किया गया होता। इससे मूल समझौता ज्ञापन में खामियों के कारण हुई देरी से बचा जा सकता था।
कानूनी फर्म ने लापरवाही बरतते हुए बॉडी कॉर्पोरेट को सीडीए में यूटीए 2010 को शामिल करने की सलाह नहीं दी। इसके बजाय, ग्रिमशॉज़ ने बॉडी कॉर्पोरेट को सकारात्मक रूप से सलाह दी कि सीडीए वितरण का उचित आधार है। ग्रिमशॉज़ की लापरवाही के कारण बॉडी कॉर्पोरेट भवन के जीर्णोद्धार के लिए निपटान राशि का उपयोग करने में विलंबित हुआ।
देरी
- क्या ग्रिमशॉज़ पर कथित तौर पर देखभाल का कर्तव्य था? [11]
- कर्तव्य का दायरा क्या था? [12]
- क्या ग्रिमशॉज़ ने कर्तव्य का उल्लंघन किया? [13]
- क्या दावा की गई क्षतिपूर्ति उल्लंघन के परिणाम थे? [14]
- क्या दावा किए गए क्षति के प्रत्येक मद और ग्रिमशॉ के कर्तव्य के बीच पर्याप्त संबंध है? [15]
- क्या कानून या तथ्य के आधार पर कोई ऐसा कारण है जिसके कारण क्षतिपूर्ति का दावा नहीं किया जा सकता? [16]
- क्या ग्रिमशॉ के बचाव में दिए गए तर्क वैध थे?
देखभाल के कर्तव्य का अस्तित्व, दायरा और उल्लंघन
यूटीए10 के लागू होने के बाद ग्रिमशॉज़ के दायित्व का दायरा सीडीए की समीक्षा करना और निकाय निगम को सीडीए को मंजूरी देने और फिर लागू करने की स्थिति में उत्पन्न होने वाले किसी भी कानूनी जोखिम के बारे में सूचित करना था। इस दायित्व में यह सलाह देना भी शामिल था कि उन जोखिमों को कैसे समाप्त या कम किया जा सकता है ताकि निकाय निगम निपटान निधि उपलब्ध कराने के अपने व्यावसायिक उद्देश्य को प्राप्त कर सके और सुधारात्मक कार्य बिना किसी देरी के शुरू हो सकें।ग्रिमशॉज़, बॉडी कॉर्पोरेट को सीडीए को मंजूरी देने और लागू करने के कानूनी जोखिमों के बारे में और सीडीए में संशोधन या उसे प्रतिस्थापित करके उन जोखिमों को समाप्त करने या कम करने के तरीकों के बारे में सलाह देने में विफल रहा।[18] ग्रिमशॉज़ पर बॉडी कॉर्पोरेट को सीडीए के बारे में सलाह देने और उसकी पुष्टि करने का निरंतर दायित्व था, और सलाह न देने के कारण हुई लापरवाही के परिणामों के लिए वह उत्तरदायी था। ग्रिमशॉज़ को अनुबंध और लापरवाही के तहत कर्तव्य के उल्लंघन के लिए बॉडी कॉर्पोरेट को हर्जाना देने का दोषी पाया गया।
हर्जाना
न्यायालय ने ऊपर दिए गए क्षतिपूर्ति प्रश्नों (घ)-(जी) का उत्तर निकाय निगम के पक्ष में दिया तथा उनकी क्षतिपूर्ति के अधिकांश मदों को स्वीकार किया। मुख्य मुद्दा लागतों में वृद्धि [19] और इसे कैसे निर्धारित किया जाए, यह था।
न्यायमूर्ति ताहाना ने फैसला सुनाया कि: [20]
इंटरप्लीडर कार्यवाही की लागत [21] और 18 महीने की देरी के कारण बढ़ी हुई मरम्मत लागत, बॉडी कॉर्पोरेट के प्रति ग्रिमशॉज़ के देखभाल के कर्तव्य के उल्लंघन का परिणाम है।
बाद में न्यायाधीश ने कहा: [22]
अंतरपक्ष कार्यवाही के कारण निपटान निधि की अनुपलब्धता के परिणामस्वरूप मरम्मत लागत में वृद्धि हुई है।
न्यायालय ने जून 2016 से दिसंबर 2017 की विलंब अवधि के दौरान लागू लागतों के लिए ग्रिमशॉज़ को जिम्मेदार पाया। उल्लेखनीय रूप से, उस अवधि के दौरान केवल लागत वृद्धि ही वसूली योग्य थी। [23]
एक और विवादास्पद मुद्दा लागत वृद्धि के लिए उपयोग की जाने वाली मुद्रास्फीति कारक पद्धति थी। राइडर लेवेट बकनॉल निविदा मूल्य सूचकांक का उपयोग किया गया था: [24]
यह सूचकांक ऑकलैंड में वास्तविक निर्माण लागत वृद्धि को अधिक सटीक रूप से दर्शाता है और निर्माण लागत में वास्तविक वृद्धि के करीब होने की संभावना है, जिससे जून 2016 के संभावित अनुबंध मूल्य का पता चलता है।
इसके परिणामस्वरूप, हर्जाने की राशि $2,803,110.90 निर्धारित की गई। हर्जाने की अगली सबसे बड़ी मदें अंतरवादी समझौते की लागत ($306,985.58) और आवरण की बढ़ी हुई लागत ($380,903.00) थीं। अन्य राशियाँ बढ़ी हुई परामर्श, सहमति और बीमा लागतों से संबंधित थीं।
निर्णय में निर्धारित विशिष्ट तिथियों से क्षतिपूर्ति पर ब्याज लगाने का निर्देश दिया गया था। [25]
एक व्यापक फैसले में ग्रिमशॉ की परिसीमा अधिनियम, एस्टोपेल, बेटरमेंट और विभिन्न अन्य बचावों को खारिज कर दिया गया।
निष्कर्ष
कॉर्पोरेट निकायों और नमी के प्रवेश संबंधी मुद्दों से जुड़े मुकदमों में कमी आने के कारण, [26] यह मामला तथ्यों पर आधारित था। यह वकीलों को निर्देश देने, वकीलों द्वारा सलाह देने (या न देने), और समझौता विलेख या सीडीए तैयार करने और लागू करने के संदर्भ में कॉर्पोरेट निकायों से निपटने में सावधानी बरतने की आवश्यकता को दर्शाता है। इसमें कानून में बदलावों को ध्यान में रखना और तदनुसार सलाह को समायोजित करना शामिल है।
विवाद की लंबी अवधि और मामलों को गोपनीय रखने की क्षमता को देखते हुए, मध्यस्थता या सुलह मुकदमेबाजी के व्यवहार्य विकल्प हो सकते थे।
संदर्भ
[1] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [85] पर।
[2] बॉडी कॉर्पोरेट नंबर 207624 बनाम नॉर्थ शोर सिटी काउंसिल [स्पेंसर ऑन बायरन] [2012] एनजेडएससी 83, [2013] 2 एनजेडएलआर 297.
[3] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [4]–[5] पर।
[4] इसे बाद में संकल्प द्वारा स्वीकार किया गया: बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [79] पर।
[5] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [18] पर।
[6] यूनिट टाइटल्स एक्ट 2010 , धारा 54.
[7] यूनिट टाइटल्स एक्ट 2010 , धारा 138.
[8] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [8] पर।
[9] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [110]–[122] पर।
[10] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [12] पर।
[11] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [181] पर।
[12] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [211]–[214] पर।
[13] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [286]–[289] पर।
[14] “तथ्यात्मक कारण प्रश्न” – बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [290] पर। दो श्रेणियां अंतरवादी कार्यवाही से उत्पन्न लागत और उपचारात्मक कार्यों को शुरू करने में देरी हैं।
[15] “कर्तव्य संबंध प्रश्न” – बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [389]–[392] पर।
[16] इसमें क्षति की दूरदर्शिता और शमन में विफलता या देरी का एक अलग कारण या नुकसान से बचने में विफलता शामिल है जिसे यथोचित रूप से टाला जा सकता था - बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [162] पर।
[17] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [569] पर।
[18] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [570] पर।
[19] $2,803,110.90 जैसा कि बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 1155 [3] पर।
[20] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [574] पर।
[21] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 के अनुसार $306,985.58 [404] और [591]।
[22] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [576] पर।
[23] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [444] पर।
[24] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [460], [461] पर।
[25] बॉडी कॉर्पोरेट 207624 बनाम ग्रिमशॉ एंड कंपनी [2023] एनजेडएचसी 979 [586]–[590] और [591] पर।
[26] लेकिन फिर भी एसआरजी ग्लोबल रेमेडिएशन सर्विसेज (एनजेड) लिमिटेड बनाम बॉडी कॉर्पोरेट 197281 [2022] एनजेडसीए 518 उदाहरण के लिए देखें।
