भवन विवाद
निर्माण संबंधी विवाद अक्सर खराब संचार, अपर्याप्त दस्तावेज़ीकरण और/या दोषपूर्ण कार्य और/या सामग्री के कारण उत्पन्न होते हैं। हम विवाद के समाधान के लिए सर्वोत्तम प्रक्रिया का चयन करने में सहायता करके संबंधित पक्षों को विवाद से निपटने में मदद करते हैं।
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विवाद कैसे उत्पन्न हो सकते हैं
भवन विवाद न्यायाधिकरण भवन और निर्माण संबंधी विवादों की एक विस्तृत श्रृंखला के निपटारे के लिए अग्रणी मंच प्रदान करता है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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विवाद कैसे उत्पन्न हो सकते हैं
यह समझना मुश्किल नहीं है कि विवाद आम क्यों हैं। हर साल हजारों निर्माण अनुबंध किए जाते हैं। अपेक्षाएँ हमेशा उच्च होती हैं, अक्सर अवास्तविक होती हैं और शायद ही कभी ठीक से बताई जाती हैं, योजनाओं में अक्सर महत्वपूर्ण विवरणों की कमी होती है और विनिर्देश अक्सर सामान्य होते हैं न कि परियोजना-विशिष्ट, लागतें अधिकांश अन्य लेन-देनों की तुलना में अधिक होती हैं, और ठेकेदार अक्सर अत्यधिक जटिल और जोखिम भरी परियोजनाओं को हाथ में लेते हैं।
कोटेशन में अक्सर (जानबूझकर या अनजाने में) काम की कुछ मदों को छोड़ दिया जाता है, लेकिन इसका स्पष्ट रूप से उल्लेख नहीं किया जाता है और इन्हें 'अनुमान' के रूप में प्रस्तुत किया जा सकता है या इनमें पीसी (प्राइम कॉस्ट) या अनंतिम राशियों के रूप में किए जाने वाले काम की मदों के अनुमान शामिल हो सकते हैं जो वास्तव में किए जाने वाले/आपूर्ति किए जाने वाले काम/सामग्री के लिए बेहद गलत होते हैं।
मालिक आमतौर पर बिना किसी आकस्मिक प्रावधान के अपनी वित्तपोषण क्षमता की अधिकतम सीमा तक निर्माण कार्य करते हैं, और कई मामलों में वे पहले कीमत जाने बिना या अपने निर्देशों के लागत और समय संबंधी परिणामों को समझे बिना काम की प्रगति के दौरान कार्यक्षेत्र और विनिर्देशों में बदलाव का अनुरोध करते हैं।
दूसरी ओर, भवन निर्माण से संबंधित किसी भी कार्य में गलतियाँ और त्रुटियाँ आम बात हैं और कुछ ठेकेदारों के पास अपने द्वारा किए जाने वाले कार्य के लिए आवश्यक कौशल और विशेषज्ञता की कमी होती है और/या वे सहमत/निर्दिष्ट कार्यक्षेत्र को निर्दिष्ट मानक के अनुसार पूरा करने और/या नियत तिथि तक अपना काम पूरा करने के लिए पर्याप्त गुणवत्ता आश्वासन प्रक्रियाओं को लागू करने में विफल रहते हैं।
इस वातावरण में स्वाभाविक रूप से उत्पन्न होने वाले विवादों से निपटना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। हम विवाद सुलझाने के लिए सर्वोत्तम प्रक्रिया का चयन करने में सहायता करके संबंधित पक्षों को इस प्रक्रिया में मार्गदर्शन प्रदान करते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
भवन निर्माण संबंधी विवादों से जुड़े विभिन्न विषयों पर त्वरित जानकारी और उपयोगी सूचना प्राप्त करें।
निर्माण अनुबंधों से संबंधित भवन विवादों के पांच प्रमुख कारण क्या हैं?
- अनुबंध की व्याख्या
- बदलाव
- मूल्यांकन
- देरी
- दोषपूर्ण कार्य
हम नियमित रूप से किस प्रकार के भवन निर्माण संबंधी विवादों से निपटते हैं?
भवन निर्माण संबंधी विवादों की मूलतः दो श्रेणियां हैं जिनसे हम नियमित रूप से निपटते हैं:
- तकनीकी (कानूनी अर्थ में) विवाद – अर्थात् वे विवाद जो निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 (अधिनियम) के तहत भुगतान दावों को करने और उनका जवाब देने के लिए तकनीकी आवश्यकताओं के अनुपालन न करने से उत्पन्न होते हैं; और
- गुण-आधारित विवाद – अर्थात्, निर्माण अनुबंध के संदर्भ में पक्षों के तर्कों की वैधता से संबंधित विवाद, जो उनके संबंधों को नियंत्रित करता है, या आवासीय कब्जेदार के साथ अनुबंध के मामले में, वैधानिक वारंटी जो भवन अधिनियम की धारा 362I के तहत प्रत्येक आवासीय भवन अनुबंध में निहित होती हैं, चाहे कोई लिखित भवन अनुबंध हो या न हो। गुण-आधारित विवादों में आम तौर पर निम्नलिखित से संबंधित विवाद शामिल होते हैं:
- किए गए कार्य के लिए भुगतान न होना;
- अनुबंध की व्याख्या – पक्षों के बीच वास्तव में क्या सहमति हुई थी;
- काम की गुंजाइश;
- कार्य की गुणवत्ता;
- सामग्रियों की गुणवत्ता;
- पूरा होने का समय;
- भुगतान – मूल्य के संबंध में स्पष्ट समझौते के अभाव में किए गए कार्य का मूल्य;
- अनुमानित लागत बनाम वास्तविक लागत;
- परिवर्तन – क्या कोई निश्चित कार्य वास्तव में कार्य के सहमत दायरे में एक परिवर्तन है और उस परिवर्तित कार्य का मूल्य क्या है;
- दोषपूर्ण कार्य;
- सुधार कार्य का दायरा और लागत;
- अनुबंध का खंडन/रद्दीकरण; और
- अनुबंध के उल्लंघन के लिए हर्जाना।
न्यायिक निर्णयों में किस प्रकार के विवाद उत्पन्न होते हैं?
चूक देयता
निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 एक ऐसी व्यवस्था का प्रावधान करता है जिसके तहत भुगतान प्राप्तकर्ता (भुगतान की मांग करने वाला ठेकेदार) भुगतान दावे के रूप में अपना चालान जारी कर सकता है, जिसमें भुगतानकर्ता (वह व्यक्ति या कंपनी जिसने ठेकेदार को सेवाएं प्रदान करने के लिए नियुक्त किया है) को या तो पूर्ण भुगतान या अधिनियम की आवश्यकताओं को पूरा करने वाली भुगतान अनुसूची के साथ जवाब देने की आवश्यकता होती है।
यदि भुगतानकर्ता भुगतान करने में विफल रहता है या वैध भुगतान अनुसूची जारी नहीं करता है, तो भुगतान प्राप्तकर्ता को चूक दायित्व के आधार पर पूर्ण भुगतान के लिए न्यायिक दावा शुरू करने का अधिकार है। यदि भुगतान प्राप्तकर्ता यह साबित कर सकता है कि उसने वैध भुगतान दावा जारी किया है और इसके जवाब में कोई वैध भुगतान अनुसूची प्रदान नहीं की गई है, तो एक न्यायिक अधिकारी को भुगतान प्राप्तकर्ता के पक्ष में निर्णय देना होगा और न्यायिक अधिकारी के निर्णय की प्राप्ति के दो कार्य दिवसों के भीतर भुगतान करना होगा।
भुगतान न करने की देनदारी का दावा केवल भुगतान प्राप्तकर्ता द्वारा ही किया जा सकता है, भुगतानकर्ता द्वारा नहीं।
गुण-दोष के आधार पर दावा
मामले की खूबियों पर आधारित दावा चूक दायित्व दावे के विकल्प के रूप में या स्वतंत्र आधार पर लाया जा सकता है।
यदि आप किसी चूक दायित्व दावे के प्रतिवादी हैं, तो आप मामले की खूबियों पर स्वयं निर्णय लेने की प्रक्रिया शुरू करने पर भी विचार कर सकते हैं।
गुण-दोष विवाद वे न्यायिक दावे हैं जिनमें पक्षों के बीच संबंधों को नियंत्रित करने वाले निर्माण अनुबंध के संदर्भ में उनके मूल अधिकारों और दायित्वों पर विचार किया जाता है, या यदि अनुबंध किसी आवासीय कब्जेदार के साथ है, तो भवन अधिनियम की धारा 362I के तहत प्रत्येक आवासीय भवन अनुबंध में निहित वैधानिक वारंटियों पर विचार किया जाता है, चाहे कोई लिखित भवन अनुबंध हो या न हो। गुण-दोष आधारित विवादों में आमतौर पर निम्नलिखित से संबंधित विवाद शामिल होते हैं:
- किए गए कार्य के लिए भुगतान न होना;
- अनुबंध की व्याख्या – पक्षों के बीच वास्तव में क्या सहमति हुई थी;
- काम की गुंजाइश;
- कार्य की गुणवत्ता;
- सामग्रियों की गुणवत्ता;
- पूरा होने का समय;
- भुगतान – मूल्य के संबंध में स्पष्ट समझौते के अभाव में किए गए कार्य का मूल्य;
- अनुमानित लागत बनाम वास्तविक लागत;
- परिवर्तन – क्या कोई निश्चित कार्य वास्तव में कार्य के सहमत दायरे में एक परिवर्तन है और उस परिवर्तित कार्य का मूल्य क्या है;
- दोषपूर्ण कार्य;
- सुधार कार्य का दायरा और लागत;
- अनुबंध का खंडन/रद्दीकरण; और
- अनुबंध के उल्लंघन के लिए हर्जाना।
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