सशर्त अनुबंध का उपयोग क्यों करें?
कुछ बाज़ार जांच के दौरान सौदे के विफल होने के जोखिम को स्वीकार करते हैं। [1] लेकिन न्यूजीलैंड के संपत्ति बाजार में पार्टियों के लिए सशर्त अनुबंध में प्रवेश करना सामान्य बात हो गई है।
इससे दोनों पक्षों को फायदा मिलता है। एक तरफ, दोनों पक्षों को पता होता है कि सौदा पक्का हो चुका है। कीमत तय है और खरीदार रिपोर्ट्स वगैरह तैयार करवाने में पैसा खर्च कर सकता है, यह जानते हुए कि बेहतर प्रस्ताव मिलने पर विक्रेता सौदा रद्द नहीं कर सकता। दूसरी तरफ, शर्तें खरीदार को यह तसल्ली देती हैं कि अगर रिपोर्ट्स में कुछ भी असामान्य पाया जाता है तो वह सौदा रद्द कर सकता है। क्या आपको संपत्ति के लिए स्वीकार्य शर्तों पर वित्तपोषण मिलने की संभावना कम है? समझौते को संतोषजनक वित्तपोषण पर निर्भर बना दें। क्या आपको भूकंपीय रिपोर्ट के बारे में जानकारी नहीं है? समझौते को संतोषजनक रिपोर्ट पर निर्भर बना दें।
हालांकि, सशर्त अनुबंध से मिलने वाली सुरक्षा की भी एक सीमा होती है। तो एक खरीदार अपने अनुबंध में दी गई शर्तों का सर्वोत्तम लाभ उठाने के लिए क्या कर सकता है?
अपनी परिस्थितियों का भरपूर लाभ उठाना
मेलको प्रॉपर्टी बनाम हॉल में, [2] मेलको पहले से ही लोअर हट में 1-3 पार्लियामेंट स्ट्रीट पर कब्जा कर चुका था, और अपने व्यावसायिक परिसर का विस्तार करने के लिए हॉल के नंबर 5 को खरीदने का अनुबंध किया था। अनुबंध में एक ड्यू डिलिजेंस क्लॉज़ था जो क्रिसमस की छुट्टियों के दौरान भी लागू था। आप इस मामले के तथ्यों (जिसमें एक कैंपिंग ट्रिप, भूकंपीय निरीक्षण का अंतिम समय में रद्द होना और शाम 5:03 बजे अनुबंध रद्द करने की सूचना शामिल थी) के बारे में यहाँ और अधिक पढ़ सकते हैं।
सुप्रीम कोर्ट को इस बात पर विचार करना था कि क्या हॉल के व्यवहार ने मेलको द्वारा उचित सावधानी बरतने की शर्त को पूरा न कर पाने में महत्वपूर्ण योगदान दिया था। लेकिन क्या यह बेहतर नहीं होगा कि अदालत जाने से ही बचा जाए? यहां कुछ तरीके दिए गए हैं जिनसे मेलको और आप, अपने सशर्त अनुबंध का अधिकतम लाभ उठा सकते हैं।
अपनी स्थिति को ध्यानपूर्वक लिखें।
याद रखें कि शुरुआत में ही आपको संपत्ति खरीदने की बाध्यकारी प्रतिबद्धता निभानी होती है। यह शर्त आपको अनुबंध रद्द करने की अनुमति तभी देगी जब जिस कारण से आप अनुबंध रद्द करना चाहते हैं वह इस शर्त के दायरे में आता हो।
ADLS REINZ रियल एस्टेट की बिक्री और खरीद के समझौते के टेम्पलेट का उपयोग करके कुछ मानक शर्तें लागू की जा सकती हैं, और REA/REINZ के पास मानक खंडों का एक संग्रह भी है। हालांकि, कभी-कभी यह सुनिश्चित करने के लिए कानूनी सलाह लेना आवश्यक हो सकता है कि आपकी शर्त आपकी आवश्यकताओं के अनुरूप है।
मेलको प्रॉपर्टी बनाम हॉल के मामले में, मेलको के पास उचित परिश्रम संबंधी एक व्यापक रूप से तैयार किया गया खंड था। हालांकि, इस खंड में यह स्पष्ट रूप से नहीं कहा गया था कि मेलको भूकंपीय रिपोर्ट प्राप्त कर सकता है, और न ही यह कहा गया था कि हॉल को भूकंपीय इंजीनियर तक पहुंच प्रदान करनी होगी। मेलको के लिए सौभाग्य की बात यह थी कि हॉल इन दोनों बिंदुओं को मानने के लिए तैयार था, इसलिए मामले को अदालत में बहस करने की आवश्यकता नहीं पड़ी।
बारीक अक्षरों में लिखी बातों को न भूलें
अधिकांश लोग जानते हैं कि शर्तों को सावधानीपूर्वक लिखना और संतुष्टि की तारीख शामिल करना कितना ज़रूरी है। लेकिन अनुबंध में कुछ और चीज़ें भी जोड़ी जा सकती हैं जिससे स्थिति स्पष्ट हो जाए।
मेलको प्रॉपर्टी बनाम हॉल मामले में, मेलको ने पुष्टि की थी कि उचित जांच-पड़ताल की शर्त केवल उसके लाभ के लिए थी। यह उपयोगी था क्योंकि इसका मतलब था कि मेलको इस शर्त को पूरा कर सकता था या इससे छूट प्राप्त कर सकता था । (दूसरे शब्दों में, भले ही कोई भूकंपीय रिपोर्ट न आती, मेलको इस शर्त से छूट प्राप्त कर सौदा आगे बढ़ा सकता था, और हॉल इस पर आपत्ति नहीं कर सकता था)।
हालांकि, इस गलतफहमी में न रहें कि शर्त आपके फायदे के लिए है तो विक्रेता का इससे कोई लेना-देना नहीं है। शर्त की तारीख तक ही यह आपके फायदे के लिए है: उसके बाद, कोई भी पक्ष अनुबंध रद्द कर सकता है। मेलको के मामले में भी यही हुआ: वह 9 जनवरी को शाम 5 बजे तक किसी भी समय शर्त को पूरा कर सकता था या उसे माफ कर सकता था, लेकिन शाम 5 बजे की समय सीमा समाप्त होते ही यह किसी भी पक्ष पर निर्भर था, और हॉल शाम 5:03 बजे अनुबंध रद्द करने में सक्षम था। (उसका रद्द करना शायद प्रभावी न हो क्योंकि उसने भूकंपीय आकलनकर्ता की पहुँच को अंतिम समय में रद्द कर दिया था, लेकिन इसकी पुष्टि के लिए सुप्रीम कोर्ट जाना पड़ा! और अंतिम निर्णय के लिए मामले की पूरी सुनवाई होनी बाकी है)।
अपनी स्थिति से संबंधित तारीखों को डायरी में दर्ज करें और उन पर नज़र रखें।
आपके अनुबंध में वह समय और तिथि अवश्य लिखी होनी चाहिए जिसके भीतर शर्त पूरी की जानी चाहिए (यदि ऐसा नहीं है, तो इन विवरणों को अवश्य जोड़ें)। तिथि एक निश्चित तिथि हो सकती है या किसी अन्य अधिनियम के संदर्भ में गणना की जा सकती है। मेलको के मामले में, उचित परिश्रम की शर्त पूरी करने की तिथि इस समझौते पर हस्ताक्षर के बाद पंद्रह (15) कार्यदिवस थी। किसी तरह, मेलको ने तिथियों में गड़बड़ी कर दी और 2 फरवरी की शर्त तिथि के अनुसार काम कर रहा था जबकि वास्तव में तिथि 9 जनवरी थी। यह अपने आप में काफी बुरा था, लेकिन क्रिसमस की छुट्टियों ने समस्या को और भी बढ़ा दिया।
मेलको को भूकंपीय आकलनकर्ता ढूंढने में भी दिक्कत आ रही थी, जिसके पास साइट विजिट करने का समय हो। इतना ही नहीं, जो आकलनकर्ता आ सका, उसने बताया कि रिपोर्ट में देरी हो सकती है क्योंकि रिपोर्ट को गुणवत्ता जांच प्रक्रिया से गुजरना होगा। इसलिए, साइट विजिट के साथ-साथ रिपोर्ट लिखने और उसे अंतिम रूप देने की प्रक्रिया में लगने वाले समय को ध्यान में रखना, स्थिति निर्धारण तिथि तक सुचारू रूप से काम पूरा करने के लिए महत्वपूर्ण है।
अच्छे के लिए आशा करें, लेकिन सबसे बुरि के लिए योजना बनाएं
अधिकांश संपत्ति संबंधी लेन-देन बिना किसी बाधा के पूरे हो जाते हैं। इसलिए लेन-देन के संबंध में किए गए सौहार्दपूर्ण और अनौपचारिक पत्राचार आमतौर पर ठीक रहते हैं। लेकिन वकीलों की सतर्कता का एक कारण है: वे हमेशा सबसे खराब स्थिति के बारे में सोचते रहते हैं।
जब किसी शर्त की शर्तों में बदलाव करने की बात आती है (या वास्तव में, आपके अनुबंध में किसी भी चीज में बदलाव करने की बात आती है!), तो इस बात को ध्यान में रखें: यदि इस पर लिखित रूप में सहमति हुई थी, तो आप बदलाव को भी लिखित रूप में चाहेंगे।
जब मेलको को निर्माण की अंतिम तिथि नजदीक आती दिखी, तो उसने हॉल को ईमेल भेजकर समय बढ़ाने का अनुरोध किया। हॉल ने बॉक्सिंग डे पर जवाब दिया कि उन्हें अनुरोध में कोई समस्या नहीं दिखती, लेकिन वे नए साल में अपने वकील से इस बारे में बात करेंगे। इस तरह का जवाब खरीदार को तो राहत दे सकता है, लेकिन सतर्क वकील के लिए चिंता का विषय बन सकता है। ऐसा जवाब मिलने पर, हम खरीदार को सलाह दे सकते हैं: अच्छे की उम्मीद रखें, लेकिन सबसे बुरे के लिए भी तैयार रहें। इसका मतलब यह हो सकता है कि भूकंपीय मूल्यांकनकर्ता से मौखिक रिपोर्ट प्राप्त करने के लिए संपर्क किया जाए, या निदेशकों के साथ बैठक करके सबसे खराब स्थिति में क्या रणनीति अपनाई जाए, इस पर सहमति बनाई जाए। यदि मेलको इमारत की भूकंपीय मजबूती पर जोखिम उठाने को तैयार होता, तो 9 तारीख को शाम 4:59 बजे तक छूट पत्र तैयार किया जा सकता था और हॉल शाम 5:03 बजे इसे रद्द नहीं कर पाता।
संदर्भ
[1] उदाहरण के लिए, अंग्रेजी रियल एस्टेट बाजार में खरीदार खुद को किसी तीसरे पक्ष से अंतिम समय के प्रस्ताव से धोखा खा सकते हैं, और विक्रेता गज़ंडरिंग की समान घटना से पीड़ित हो सकते हैं।
[2] मेलको प्रॉपर्टी होल्डिंग्स (एनजेड) 2012 लिमिटेड बनाम हॉल [2022] एनजेडएससी 60
