केर्न्स बिल्डिंग एंड कंस्ट्रक्शन बनाम कामिनारस [1]
कामिनारा परिवार ने केर्न्स में एक आवासीय मकान के डिजाइन और निर्माण के लिए एक बिल्डर (केर्न्स बिल्डिंग एंड कंस्ट्रक्शन) को ठेका दिया। बिल्डर द्वारा निर्माण कार्य पूरा होने की सूचना और अंतिम भुगतान का दावा जारी करने पर विवाद उत्पन्न हुआ। कामिनारा परिवार ने तर्क दिया कि मकान में कुछ खामियां और कमियां थीं जिनके लिए बड़े पैमाने पर मरम्मत कार्य की आवश्यकता थी और उन्होंने भुगतान करने से इनकार कर दिया।
मामला बढ़ गया और अंततः दोनों पक्षों ने अनुबंध रद्द कर दिया - बिल्डर ने अंतिम भुगतान (लगभग 110,000 ऑस्ट्रेलियाई डॉलर) न करने के कारण और मालिकों ने सुधार कार्य (लगभग 45,000 ऑस्ट्रेलियाई डॉलर) न करने के कारण।
बिल्डर ने क्वींसलैंड सिविल एंड एडमिनिस्ट्रेटिव ट्रिब्यूनल में कार्यवाही शुरू की, लेकिन अंततः उसे कुछ हासिल नहीं हुआ। इसके बजाय, ट्रिब्यूनल ने पाया कि कामिनारा परिवार द्वारा अनुबंध रद्द करना उचित था। तो बिल्डर के साथ क्या गलत हुआ?
आपकी माँ सही थीं: नियम किसी न किसी कारण से ही बनाए जाते हैं।
दोनों पक्षों ने अनुबंध रद्द करने का दावा किया। अनुबंध रद्द करने में हमेशा से यही समस्या रही है कि आपको यह सुनिश्चित करना होता है कि आपके पास रद्द करने का अधिकार है। यदि आप गलत निर्णय लेते हैं, तो संभवतः आपने अनुबंध को ही अस्वीकार कर दिया है (जिससे दूसरे पक्ष को भी रद्द करने का अधिकार मिल जाता है)।
यदि हम किसी न्यायसंगत उपाय से निपट रहे होते, तो हम यह कहावत गढ़ने के लिए प्रेरित हो सकते थे: "आपको स्पष्ट मन से अनुबंध रद्द करना चाहिए"। लेकिन चूंकि यह अधिक व्यावहारिक सामान्य कानून पर आधारित है, इसलिए हम इसके बजाय निम्नलिखित को प्राथमिकता दे सकते हैं: "पहले अपनी अनुबंध प्रक्रिया का पालन करना न भूलें"।
ठीक यही बात बिल्डर के लिए मुसीबत बन गई। ट्रिब्यूनल ने कहा कि बिल्डर ने अनुबंध की स्पष्ट शर्तों की पूरी तरह से अवहेलना की थी। [2]
इससे भी बुरी बात यह थी कि एक बेहद सरल प्रक्रिया ही उनके लिए परेशानी का सबब बन गई। अनुबंध के अनुसार, बिल्डर को निर्माण में खामियों की सूचना मिलने पर उसके जवाब में निर्माण कार्य पूरा होने की सूचना देनी थी। बिल्डर ने ऐसा नहीं किया। इसलिए, अंतिम भुगतान कभी देय नहीं हुआ। इससे बिल्डर के लिए एक बड़ी समस्या खड़ी हो गई, जिसने बाद में अंतिम भुगतान न होने के आधार पर अनुबंध रद्द करने की कोशिश की। काम में खामियों ने भी स्थिति को और बिगाड़ दिया। लेकिन प्रक्रिया में हुई यह साधारण सी चूक बिल्डर के लिए घातक साबित हुई।
यदि आवेदक ने व्यावहारिक पूर्णता की पुनः सूचना जारी करते हुए, पिछली सूचना को ही दोहराया होता और प्रतिवादियों की आवश्यकताओं को पूरा किए बिना ही व्यावहारिक पूर्णता का दावा किया होता, तो अनुबंध की शर्तों में अपरिहार्य विवाद के समाधान का प्रावधान होता। … यहीं से आवेदक के लिए समस्या खड़ी हो गई। जैसा कि मैंने उस पत्राचार के दौरान उनसे हुई चर्चा में देखा, उन्होंने अनुबंध की स्पष्ट शर्तों की पूरी तरह से अवहेलना की।
उलझन और भ्रम
हालांकि यह निर्णय उपचार, दोष और अंतिम भुगतान आदि से संबंधित कानून को संबोधित करता है, लेकिन पाठकों को इसके पन्नों से मिलने वाला एक और स्पष्ट संदेश केस प्रबंधन के बारे में है।
इसमें शामिल पक्षों के दावे और प्रतिदावे की कुल राशि लगभग 155,000 ऑस्ट्रेलियाई डॉलर थी। यह एक अच्छी-खासी रकम है, लेकिन कुल मिलाकर देखा जाए तो यह कोई बहुत बड़ी रकम नहीं है।
सुनवाई चार दिनों तक चली, और न्यायाधिकरण ने कहा कि मामले को निष्पक्ष रूप से समझने के लिए पांच या छह दिन का समय पर्याप्त होता। कुल 12 विशेषज्ञ गवाहों को बुलाया गया। सुनवाई के लगभग 40 दिन बाद अंतिम निर्णय जारी किया गया, जो 140 पृष्ठों का है। इन पृष्ठों में से पहले 30 पृष्ठों में विस्तार से बताया गया है कि विशेषज्ञ गवाहों की गवाही विश्वसनीय क्यों नहीं थी।
कुल मिलाकर, गवाहों के साक्ष्य, दावे और प्रस्तुतियाँ बार-बार उलझी हुई और भ्रामक बताई गई हैं। यह ट्रिब्यूनल सहित सभी संबंधित पक्षों के लिए स्पष्ट रूप से एक कठिन अनुभव था।
और इस सारे प्रयास के परिणामस्वरूप बिल्डर को $0 और मालिकों को $0 का पुरस्कार मिला। [4]
विवाद सुलझाने के लिए शांत दिमाग और अच्छी तरह से प्रशिक्षित विशेषज्ञ की आवश्यकता होती है।
परिणामस्वरूप, इस मामले का असली सार शायद यह न हो कि संविदात्मक प्रक्रिया महत्वपूर्ण है (हालाँकि वकील इस संदेश को संप्रेषित करने का कोई भी अवसर नहीं छोड़ेंगे!)। इसके बजाय, हम यह कह सकते हैं कि विवाद समाधान के लिए शांत दिमाग और अच्छी तरह से जानकार विशेषज्ञ की आवश्यकता होती है।
क्वींसलैंड में घरेलू भवन निर्माण से जुड़े मामलों का निपटारा ट्रिब्यूनल के समक्ष होने से पहले क्वींसलैंड बिल्डिंग एंड कंस्ट्रक्शन कमीशन के साथ "विवाद समाधान प्रक्रिया" के माध्यम से किया जाता है। यह खेदजनक है कि अपेक्षाकृत कम राशि को देखते हुए, पिछली प्रक्रिया से इन पक्षों को कोई समाधान नहीं मिल पाया। दोनों पक्षों के वकीलों और विशेषज्ञ गवाहों के साथ चार दिन की सुनवाई इस मामले में शामिल राशि के अनुपात में उचित प्रतीत नहीं होती।
यह भी अफसोस की बात थी कि कुछ विशेषज्ञ गवाहों को अधिक स्पष्ट रूप से जानकारी नहीं दी गई - कुछ अपनी भूमिका को पूरी तरह से गलत समझ गए, जबकि अन्य न्यायाधिकरण द्वारा उनसे पूछे गए मूल्य संबंधी सरल प्रश्नों का उत्तर देने में असमर्थ थे।
जैसा कि ट्रिब्यूनल ने व्यक्त किया:
[556] भवन निर्माण विवादों की प्रकृति ही ऐसी है कि अधिकतर मामलों में निर्णय विशेषज्ञ साक्ष्य पर निर्भर करता है। यह कार्यवाही भी इसका अपवाद नहीं है। यह दुर्भाग्यपूर्ण है कि इस न्यायाधिकरण के समक्ष प्रस्तुत विशेषज्ञ साक्ष्य अपेक्षित गुणवत्ता का नहीं था, और पक्षकारों के लिए परिणाम इसे दर्शाता है। यह बड़े अफसोस की बात है कि घर बनाने के अनुबंध के पक्षकार अंततः इस न्यायाधिकरण में पहुँचते हैं और परिणाम निराशाजनक होता है। अक्सर इसे मकान मालिकों के लिए एक चकनाचूर सपना बताया जाता है। मुझे आशंका है कि यह भी उन्हीं में से एक है।
संदर्भ
[1] केर्न्स बिल्डिंग एंड कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड एटीएफ पी एंड टी केली ट्रस्ट टी/एएस फिल केली बिल्डर्स बनाम कामिनारस और अन्य [2021] क्यूसीएटी 374.
[2] [465] पर.
[3] इन अनुबंध आवश्यकताओं में न्यूजीलैंड की वैधानिक भुगतान व्यवस्था के समानांतर है, जहां एक साधारण नोटिस देने में विफलता भी देय ऋणों के लिए गंभीर परिणाम दे सकती है।
[4] ट्रिब्यूनल ने पाया कि मालिक दोषपूर्ण कार्यों के सुधार के लिए लगभग AU$44,000 के हकदार थे। लेकिन शेष अनुबंध मूल्य से कटौती करने पर, मालिकों को देय शुद्ध राशि शून्य थी।
