पृष्ठभूमि
अदालती कार्यवाही अक्सर एक लंबा और खर्चीला रास्ता होता है। वेदरटाइट होम्स ट्रिब्यूनल की प्रक्रिया भी कुछ ऐसी ही है। ये विकल्प महंगे, समय लेने वाले और पहले से ही तनावपूर्ण समय में बेहद तनावपूर्ण होते हैं। अक्सर दस्तावेजों के उत्पादन और निरीक्षण, अतिरिक्त पक्षों को शामिल करने और क्रॉस-दावों जैसी जटिलताओं के साथ, ये प्रक्रियाएं किसी भी तरह से त्वरित और सरल नहीं होती हैं। मध्यस्थता अधिनियम 1996 के तहत मध्यस्थता एक और विकल्प है, हालांकि दोनों पक्षों को इस प्रक्रिया के लिए सहमत होना चाहिए और मध्यस्थता हमेशा एक त्वरित विकल्प होने की गारंटी नहीं है जब तक कि एक त्वरित ढांचा तय न हो जाए। [1]
अच्छी खबर यह है कि आप इन्हीं विकल्पों तक सीमित नहीं हैं। दो बहुत ही महत्वपूर्ण और उपयोगी कानूनी साधन हैं जिनके बारे में सभी मकान मालिकों को जानकारी होनी चाहिए।
सबसे पहले, बिल्डिंग एक्ट 2004 के भाग 4ए में दिए गए निहित वारंटियां उन मकान मालिकों के लिए एक शक्तिशाली साधन हैं जो इस स्थिति में फंस जाते हैं। ये निहित वारंटियां तब भी लागू होती हैं जब मौजूदा मकान मालिक घर के निर्माण या परिवर्तन के मूल अनुबंध में पक्षकार थे या नहीं। ये वारंटियां मकान मालिकों को घटिया निर्माण कार्य के मामले में एक गुप्त हथियार प्रदान करती हैं।
दूसरे, भवन अधिनियम 2004 एक कदम आगे बढ़कर यह प्रावधान करता है कि मकान मालिक इन निहित वारंटियों में से एक या अधिक के उल्लंघन के लिए निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 के तहत मध्यस्थता सहित कार्यवाही शुरू कर सकते हैं (भवन अधिनियम 2004 की धारा 362जे)। मध्यस्थता विवाद समाधान का एक व्यावहारिक और अपेक्षाकृत सरल साधन है।
निहित वारंटी
घर के निर्माण या उसमें बदलाव करने वाले बिल्डर और अन्य पेशेवर अक्सर उन मकान मालिकों के लिए घटिया काम को सुधारने में हिचकिचाते हैं जो मूल अनुबंध में शामिल नहीं थे। हालांकि, निहित वारंटी यह मानती हैं कि इन पक्षों को पिछले दस वर्षों के भीतर आवासीय घर पर किए गए किसी भी असंतोषजनक निर्माण कार्य को ठीक करना कानूनी रूप से अनिवार्य है। दस वर्ष से अधिक समय होने पर ये निहित वारंटी लागू नहीं होंगी।
उल्लंघन दोषपूर्ण निर्माण कार्य या भवन संहिता के अनुपालन में गड़बड़ी के रूप में हो सकता है। उदाहरण के लिए, हो सकता है कि आपके बिल्डर ने भवन योजनाओं में निर्दिष्ट सामग्री के स्थान पर कोई सस्ता विकल्प इस्तेमाल कर दिया हो, जिससे घर को नुकसान पहुंचा हो। मुख्य ठेकेदार द्वारा नियुक्त उप-ठेकेदारों को भी यह सुनिश्चित करना होगा कि उनका काम उचित मानकों के अनुरूप हो। उदाहरण के लिए, बिल्डरों द्वारा नियुक्त टाइल लगाने वाले और वॉटरप्रूफिंग ठेकेदार। डेवलपर्स भी इन निहित वारंटियों के अधीन होते हैं।
निहित वारंटी व्यापार पेशेवरों को यह सुनिश्चित करने के लिए प्रोत्साहन प्रदान करती हैं कि उनके द्वारा किया गया काम उच्च स्तर का हो और डेवलपर्स और पुनर्विक्रेताओं को यह सुनिश्चित करने के लिए कि आवास निहित वारंटी के प्रत्येक मानक को पूरा करता हो।
नवंबर 2004 के बाद किए गए अनुबंधों में निहित वारंटी बिल्डिंग एक्ट 2004 की धारा 362I में दी गई हैं और जब तक अनुबंध में अन्यथा न कहा गया हो, वे इस प्रकार हैं:
- भवन निर्माण सामग्री नई होगी और इच्छित उद्देश्य के लिए उपयुक्त होगी;
- यदि अनुबंध में किसी उद्देश्य या मालिक के अपेक्षित परिणाम का उल्लेख है, तो भवन निर्माण कार्य उस उद्देश्य के लिए यथोचित रूप से उपयुक्त होगा और सामग्री उस परिणाम को प्राप्त करने के लिए यथोचित रूप से अपेक्षित प्रकृति और गुणवत्ता की होगी;
- भवन निर्माण कार्य किया जाएगा:
- उचित और सक्षम तरीके से;
- उचित देखभाल और कौशल के साथ;
- अनुबंध की योजनाओं और विशिष्टताओं के अनुसार;
- भवन निर्माण की अनुमति के अनुसार; और
- सभी कानूनों और कानूनी आवश्यकताओं के अनुसार;
- भवन निर्माण कार्य अनुबंध में निर्धारित तिथि तक (या यदि कोई विशिष्ट समयसीमा निर्धारित नहीं है तो उचित समय के भीतर) पूरा हो जाएगा; और
- काम पूरा होने पर यह आवासीय इकाई रहने योग्य हो जाएगी।
न्यायिक निर्णय
भवन अधिनियम 2004 की धारा 362जे(2)(ए) के अनुसार, यदि एक या अधिक निहित वारंटियों का उल्लंघन होता है, तो मौजूदा और बाद के मकान मालिक निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 के तहत मध्यस्थता के रूप में कार्यवाही शुरू कर सकते हैं। यह कार्यवाही निश्चित रूप से दस वर्ष की समयसीमा के भीतर होनी चाहिए।
उपलब्ध सभी विकल्पों पर विचार करते हुए, निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 के तहत न्यायनिर्णय निम्नलिखित कारणों से विवाद समाधान के सर्वोत्तम साधनों में से एक के रूप में सामने आता है:
- यह माना जाता है कि पक्षकार अपने-अपने खर्चों का वहन करेंगे;
- दस्तावेजों के उत्पादन और निरीक्षण जैसी बाधाओं के बिना एक व्यावहारिक और अपेक्षाकृत सरल प्रक्रिया;
- अदालत में कार्यवाही करने की तुलना में न्यायिक प्रक्रिया लागत प्रभावी होती है और इसमें लागत की निश्चितता अधिक होती है;
- यह प्रक्रिया एक सख्त वैधानिक समयसीमा का पालन करती है और औसतन शुरू से अंत तक 45 दिन का समय लेती है;
- निर्माण अनुबंध अधिनियम 2002 में समयसीमाओं की एक श्रृंखला का प्रावधान है जिसका पालन प्रक्रिया के दौरान पक्षों को करना आवश्यक है;
- यह पूरी प्रक्रिया कागजों पर ही होती है, इसमें किसी सुनवाई में भाग लेने की आवश्यकता नहीं होती; और
- अंततः निर्णायक एक निर्णय जारी करेगा जिसे जिला न्यायालय में निर्णय के रूप में दर्ज करके लागू किया जा सकता है।
भवन विवाद न्यायाधिकरण एक मध्यस्थता सेवा प्रदान करता है जो कम मूल्य के दावों के लिए निश्चित शुल्क योजना के साथ, शुरू से अंत तक आपके मध्यस्थता दावे में सहायता और मार्गदर्शन करेगी। विशेषज्ञ मध्यस्थ निर्माण मामलों में अनुभवी हैं और ठोस एवं तर्कसंगत निर्णय देते हैं। मध्यस्थता, सुलह और मध्यस्थता सेवाओं के बारे में अधिक जानकारी यहाँ प्राप्त की जा सकती है: https://buildingdisputestribunal.co.nz/।
यह हमेशा सलाह दी जाती है कि शुरुआत में ही विशेषज्ञ कानूनी सलाह ली जाए ताकि आपकी परिस्थितियों के अनुसार आपके लिए सर्वोत्तम विकल्प निर्धारित किए जा सकें।
संदर्भ
[1] यदि आप इस मार्ग पर जाने के इच्छुक थे, तो एक कुशल और आनुपातिक मध्यस्थता प्रस्ताव बिल्डिंग विवाद न्यायाधिकरण मध्यस्थता नियमों के तहत मध्यस्थता होगा।
